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L'investissement immobilier en Scellier : les nouveautés 2011
En 2011, les conditions pour bénéficier d'une réduction d'impôt, dans le cadre de la loi Scellier, changent.
Dispositif Scellier
En 2011, le mécanisme reste similaire à 2009 et 2010 mais le taux de réduction d’impôts change.
Montant de la réduction d'impôt
Désormais, un investissement immobilier en Scellier donne droit :
- à 13%* de réduction d’impôt en 2011 (dans la limite de 13% de 300.000 euros)
- Et à 9%* de réduction d’impôt en 2012
Pour bénéficier
d’une réduction d’impôt plus élevée, il faut investir
dans un logement dont la consommation en énergie est réduite grâce à l’utilisation de matériaux
isolants et de systèmes de chauffage particuliers (pompes à chaleur, photovoltaïque…).
Pour
ces logements répondant à la norme BBC (bâtiments basse consommation),
la réduction d’impôt s’élève à 22%* en 2011 et à 18%* en 2012.
(*) : Après application de la réduction générale de 10 % introduite par la loi de finances
pour 2011.
Lorsque l'investisseur
opte pour le Scellier social, il peut bénéficier d'un complément de réduction d'impôt au-delà
de la période de 9 ans, à condition de prolonger son engagement de location, par période de 3 ans et
pendant une durée maximale de 6 ans. Cette réduction est égale à 5 % du prix de revient par période
triennale.
Par exemple, pour un investissement réalisé en 2011 :
- en Scellier classique, l'investisseur
bénéficie d'une réduction d'impôt de 13 %.
- S'il opte pour le Scellier social, et qu'il
prolonge son engagement de 3 ans, il bénéficiera d'une réduction d'impôt totale de 18 % (i.e. 13
% + 5 % réparti sur 3 ans) pour un engagement total de 12 ans.
- S'il prolonge encore de 3 ans cette location,
il bénéficiera d'une réduction d'impôt totale de 23 % pour un engagement total de 15 ans (18 %
+ 5 % répartis sur 3 ans).
| Réduction d'impôt | Investissement réalisé en 2011 | Investissement réalisé en 2012 | Durée de l'investissement |
| SCELLIER | 13 % | 9 % | 9 ans |
| SCELLIER
SOCIAL (prorogation 3 ans) | 18 % | 14 % | 12 ans |
| SCELLIER SOCIAL (nouvelle prorogation 3 ans) | 23 % | 19
% | 15 ans |
| SCELLIER BBC | 22 % | 18 % | 9 ans |
| SCELLIER SOCIAL BBC (prorogation 3 ans) | 27
% | 23 % | 12 ans |
| SCELLIER SOCIAL BBC (nouvelle prorogation 3 ans) | 32 % | 28 % | 15 ans |
Conditions locatives
- Le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant 9 ans minimum.
- Les réductions d’impôts déduites des revenus sont reportables pendant 6 ans, pour autant que l’immeuble soit maintenu à la location pendant lesdites années.
- Aucun plafond de ressource du locataire n’est exigé (sauf dans le cas de l’option Scellier social).
Attention, le dispositif reste applicable pour une seule acquisition, construction ou transformation de logement, par an !
Plafonds des loyers
En contrepartie de la réduction d’impôts accordée dans le cadre Scellier, les loyers sont encadrés. Leur montant dépend de la localisation du bien. Plusieurs zones ont été définies par la loi.
Tableau récapitulatif des plafonds de la loi Scellier 2011
| Nouveaux plafonds de loyers : Loi Scellier 2011 | ||
Zones | Investissement réalisé en 2011 | |
| Scellier classique (En €/m²/mois) |
Scellier social (En €/m²/mois) | |
| A | 16,10€ | 12,88€ |
| A BIS | 21,70€ | 17,36€ |
| B1 | 13€ | 10,40€ |
| B2 | 10,60€ | 8,48€ |
| C* | 6,10€ | 4,88€ |
*Zone C sous dérogation
Les communes de la zone C ne sont éligibles que sous dérogation du Ministère du logement.
En outre, cette location doit être effective et continue.
Qu'est-ce que le Scellier social ?
L’investisseur a la possibilité d’opter pour le
régime Scellier « classique » ou le régime dit social.
Dans
le cas du Régime Scellier social, il s’engage à appliquer des loyers moins élevés (environ
20% en moins) que dans le Scellier classique.
En contrepartie, il peut bénéficier d’un complément
de réduction d’impôt au-delà de la période de 9 ans, à condition de prolonger
son engagement de location, par période de 3 ans et pendant une durée maximale de 6 ans. Cette réduction
d’impôt complémentaire est alors égale à 5 %* du prix de revient par période triennale.
En conséquence, la réduction d’impôt peut être portée à
23%* du bien locatif sur quinze ans contre 13% sur neuf ans dans le régime classique (ou 32%* dans le Scellier BBC
social contre 22% dans le Scellier BBC). Ce dispositif est soumis à des conditions de ressource des locataires.
Par ailleurs, le contribuable bénéficie également d’une déduction spécifique
de 30 % au titre des revenus fonciers lorsque ce revenu est déterminé d’après un régime
réel d’imposition (i.e. exclusion du micro-foncier).
