Les biens imposables et leur évaluation

Tous vos biens immobiliers entrent dans le calcul de votre patrimoine soumis à l’ISF, que vous les déteniez :

• en pleine propriété,

• en usufruit (imposables pour leur valeur totale en pleine propriété),

• en indivision (imposables à hauteur de votre quote-part minorée d’une décote de l’ordre de 30 % pour tenir compte des contraintes liées à l’indivision),

• au travers d’une société civile (en fonction de votre pourcentage de participation et après prise en compte d’une décote traduisant l’absence de liquidité des titres).

Ceci est vrai que vous les occupiez, que vous les donniez en location ou que vous les mettiez gratuitement à la disposition d’une autre personne, qu’elle soit ou non de votre famille. En revanche, si vous consacrez une partie de votre logement à l'exercice de votre métier (cabinet de dentiste dans un studio attenant par exemple), ne déclarez que la part réservée à votre usage privé en n'oubliant pas de joindre les justificatifs à votre déclaration.

Méthodes d’évaluation immobilière :

La principale méthode est la méthode par comparaison. Comparez votre bien avec des biens similaires vendus récemment (même surface, même emplacement, mêmes caractéristiques) et prenez les prix de vente comme référence pour évaluer votre bien. Pour cela, vous pouvez consulter les annonces de ventes immobilières, les statistiques sur les prix immobiliers, etc. Si vous possédez un bien rare délicat à évaluer, demandez de l'aide à un notaire ou à un expert immobilier.

Pour un bien immobilier déjà déclaré en 2010 (ou que vous avez acquis courant 2010), vous pouvez ajuster la valeur ou le prix d’acquisition de 2010 afin de prendre en compte l’évolution du marché sur la période 2010-2011 et, le cas échéant, la réalisation de travaux d’amélioration.
Dans le cas d’un immeuble donné en location, vous pouvez utiliser la méthode de l’évaluation par le revenu (loyer annuel multiplié par le taux de capitalisation approprié).

Si l’administration fiscale vous fait part de son désaccord sur l’évaluation d’un bien immobilier, c'est à elle de fournir de nouvelles évaluations reposant sur la comparaison avec des biens similaires.

BON À SAVOIR

En cas de démembrement entre l’usufruit et la nue-propriété, la règle générale veut que l'usufruitier déclare le bien à l'ISF comme s'il en détenait la pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, n'a rien à prendre en compte dans sa déclaration d’ISF s'il est assujetti.
Toutefois, dans certains cas, comme la vente avec réserve d'usufruit lorsque l'acquéreur de la nue-propriété n'est pas un héritier présomptif de l'usufruitier, l'imposition peut être répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en application d’un barème légal qui tient compte de l’âge de l’usufruitier.

Pour votre résidence principale, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % applicable sur la valeur vénale.
Si vous n’habitez pas dans le même logement que votre conjoint, partenaire de Pacs ou concubin, un seul de vos deux logements peut bénéficier de l’abattement.
L’abattement n’est pas applicable à une résidence secondaire.
Découvrez la vidéo de notre expert.

Exemple :
Pour un bien immobilier évalué à 1 000 000 € au 1er janvier 2011, l'abattement est de 300 000 €. La valeur du bien, retenue pour le calcul de l'assiette de l'ISF, est donc de 700 000 €.

Pour vos actions et obligations cotées, vous avez le choix entre deux méthodes d'évaluation :

• soit le dernier cours coté de l'année 2010

• soit la moyenne des 30 derniers cours de l’année 2010.

Vous pouvez choisir la méthode la plus favorable.
Votre banque vous adresse chaque année, sur demande, un relevé ISF reprenant parmi ces deux possibilités d'évaluation de vos titres cotés, celle qui vous est la plus favorable.

Pour les parts de Sicav et Fonds Communs de Placement (FCP), retenez la dernière valeur de rachat connue au 1er janvier 2011.

Les valeurs mobilières détenues sur votre PEA sont également soumises à l'ISF : la valeur liquidative de votre plan au 1er janvier 2011, fournie par votre banque, doit être ajoutée à vos biens imposables.

N'oubliez pas d'additionner les soldes au 1er janvier 2011 de vos comptes bancaires et de vos produits d'épargne ; ces montants sont indiqués sur le relevé ISF fourni par votre banque. Les comptes courants d'associés ne sont pas assimilés à des biens professionnels. Vous devez donc aussi les prendre en compte.

Dans le cas d’un contrat rachetable, si vous êtes encore en phase d'épargne (c'est-à-dire si vous versez encore de l'argent), ajoutez la valeur de votre contrat au montant de votre patrimoine. Cette valeur (sa valeur de rachat au 1er janvier 2011) est indiquée sur le relevé annuel de votre assurance-vie.

A l'échéance de votre contrat, deux solutions sont possibles :

•  soit vous avez reçu un capital : dans ce cas, vous ajoutez simplement son montant à votre patrimoine total ;

• soit vous avez choisi de recevoir une rente : intégrez alors la valeur de capitalisation de cette rente à votre patrimoine. Cette valeur vous est communiquée par l’organisme responsable.

Si vous avez souscrit un contrat non rachetable, plus communément appelé « assurance-décès », vous n’avez pas à en tenir compte pendant la phase d’épargne. Sauf si vous avez versé des primes après l’âge de 70 ans sur un contrat souscrit depuis le 20 novembre 1991 ; dans ce cas, vous devez déclarer la valeur nominale de ces primes.

BON À SAVOIR

Pour l’administration fiscale, un contrat d’assurance-vie accepté par le bénéficiaire (avant ou après le 18 décembre 2007) conserve son caractère de contrat rachetable et doit être imposé comme tel à l’ISF chez le souscripteur.

Sauf exception (voir biens exonérés), les rentes viagères n'échappent pas à l'ISF. Elles sont à déclarer pour leur valeur de capitalisation.

Si votre rente a été constituée auprès d'un organisme institutionnel (dans le cadre d'une assurance-vie par exemple), vous trouverez cette valeur sur les relevés de votre contrat. Dans le cas d’une rente constituée entre particuliers (en contrepartie de la vente d’un bien), vous devrez calculer vous-même cette valeur de capitalisation. Pour cela, vous pouvez vous rendre sur le site de l’administration fiscale et consulter les barèmes des rentes viagères.

BON À SAVOIR

Les prestations compensatoires versées en cas de divorce sous forme de rente viagère ne font pas partie du patrimoine taxable à l’ISF de l’ex-époux bénéficiaire.

Pour votre mobilier (meubles, hifi, argenterie...), vous pouvez donner votre propre estimation sans avoir à rentrer dans le détail.

A défaut d’estimation précise, la valeur de votre mobilier est estimée à 5 % de votre patrimoine (avant déduction des dettes). Dans la plupart des cas, mieux vaut donc faire sa propre estimation.

Vous pouvez les estimer à une valeur inférieure de 10 à 15 % du prix Argus.
Attention, les véhicules de collections et vos biens de plus de 100 ans sont exonérés (voir les biens exonérés).