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Evaluez votre capacité d'investissement et déterminez votre plan de financement

En règle générale, votre capacité d'emprunt va dépendre directement du montant de la mensualité que vous êtes en mesure de payer sans compromettre l'équilibre de votre budget.

Dossier mis à jour le 21/02/2014

Ce que vous devez savoir pour estimer votre capacité d'emprunt

Ce que vous devez savoir pour estimer votre capacité d'emprunt

Certaines banques acceptent d'accorder un prêt sans aucun apport. Généralement, un apport personnel est cependant bienvenu, en plus des frais liés à l'achat.

Si vous n'êtes pas primo accédant, si vous détenez déjà un bien immobilier, le produit de la vente du bien, une fois l'encours de prêt réglé, pourra être pris en compte dans l'apport personnel.

La règle du Tiers (taux d'endettement)

En règle générale, on considère que vous ne devez pas consacrer plus du tiers de vos revenus au remboursement d'un crédit et au paiement d'autres charges.

Autrement dit, vos mensualités de remboursement (auxquelles seront également ajoutées vos autres charges fixes incluant les mensualités de vos autres prêts en cours de remboursement, vos règlements d'impôts, de pensions, etc.) ne devraient pas dépasser 33 % de vos revenus (on parle de taux d'endettement).

Pour compléter cette première analyse, une seconde approche consiste à déterminer votre « reste à vivre par personne », c'est à dire ce qu'il vous restera pour assumer vos dépenses courantes, une fois que vous aurez payé toutes vos charges fixes (pensions versées, crédits en cours de remboursement, impôts à payer, etc.).
Sur cette base, les banques peuvent accepter un taux d'endettement supérieur à 33 % si vous avez un salaire élevé (« reste à vivre » suffisant) ; à l'inverse, pour un « reste à vivre » peu élevé (revenus modestes), ce taux devra être inférieur.

Bien choisir votre crédit immobilier

Bien choisir votre crédit immobilier ne revient pas à choisir automatiquement l'offre de prêt affichant le taux immobilier le plus bas. D'autres éléments entrent en ligne de compte...

Taux fixe ou taux révisable ?

Avec un prêt à taux fixe, le taux immobilier est fixé une fois pour toutes lors de la signature du prêt.
Avec un prêt à taux révisable, le taux immobilier annoncé au départ évolue en fonction d'un indice de référence.

Pour éviter une trop forte augmentation du taux durant la durée de remboursement du prêt, il pourra vous être proposé un prêt à taux variable dit « capé », c'est-à-dire dont le taux ne pourra dépasser un certain plafond défini dans votre contrat de prêt. Par exemple, avec un taux variable capé + 2 points, le taux initial de votre crédit, fixé par exemple à 3,5%, ne pourra jamais dépasser 5,5 %, même si l'indice de référence grimpait à 10 % !

 


Avantages Inconvénients
Prêt à taux fixe Vous connaissez à l’avance le montant de vos mensualités et la durée de remboursement du prêt.
Vous êtes à l’abri de toute remontée ultérieure des taux d’intérêt
Taux généralement plus élevé qu’avec un prêt à taux révisable.
En cas de baisse des taux, vous n’en profitez pas.
Prêt à taux révisable Taux de départ généralement plus faible qu’avec un prêt à taux fixe.
Permet de bénéficier d’une baisse ultérieure des taux.
En cas de hausse des taux, le coût du crédit augmente.
Vous ne maîtrisez pas totalement le montant de vos mensualités et/ou la durée de remboursement de votre prêt

(Pour connaître l'évolution des taux au cours des derniers mois, voir : http://www.creditlogement.fr/Observatoire.asp)

Quelle durée choisir pour le remboursement de son crédit ?

Pour une même somme empruntée, plus la durée du crédit immobilier est longue, plus vos mensualités seront faibles et plus il vous sera facile de les faire coïncider avec vos possibilités de remboursement. Mais en contrepartie, le montant des intérêts dus sur le capital devient plus important lorsque la durée de remboursement augmente.
Quelle durée choisir pour le remboursement de son crédit ?

Assurance décès, perte totale et irréversible d'autonomie et arrêt de travail

Assurance décès, perte totale et irréversible d'autonomie et arrêt de travail

La souscription d'une assurance décès invalidité est fortement recommandée par les banques pour obtenir un crédit immobilier. Elle prévoit le remboursement du capital et des intérêts restant dus à la banque, en cas de décès ou d'invalidité absolue et définitive. En revanche, la souscription d'une garantie perte d'emploi est toujours laissée à votre appréciation.

La délégation d'assurance

La banque vous proposera de souscrire un contrat d'assurance de groupe qu'elle a préalablement négocié avec un assureur. Il est aussi possible de souscrire une assurance individuelle en demandant une délégation d'assurance. La banque ne peut pas refuser, en garantie, un contrat d'assurance emprunteur dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'elle propose.

Par ailleurs, sachez que la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a pour objet de mettre au point un dispositif d'ensemble tendant à élargir, dans les meilleures conditions, l'accès à l'emprunt et l'accès à l'assurance des personnes présentant un risque de santé aggravé. Pour en savoir plus, cliquer ici.

Bon à savoir

Si vous achetez un bien immobilier à deux, vous pouvez, pour des questions de coût, répartir l'assurance décès invalidité entre vous en fonction de vos contributions respectives au remboursement de l'emprunt. A vous de voir si vous y avez réellement intérêt. Par exemple, si vous êtes assuré à 50 % sur chaque tête, en cas de décès, le survivant devra continuer à rembourser la moitié du prêt. En revanche, en vous assurant à 100 % « sur chaque tête », le capital restant dû sera pris en charge en totalité par l'assurance.

Garanties hypothécaires ou cautionnement prêt

Pour garantir le prêt immobilier qu'elle vous accorde, la banque va solliciter une garantie : il peut s'agir d'une hypothèque classique ou d'un privilège de prêteur de deniers. En contrepartie, vous devrez payer des frais d'inscription hypothécaire, déterminés en fonction du montant du prêt.

Si vous deviez n'être plus en mesure de rembourser votre prêt, ces garanties permettront à la banque de faire vendre votre logement afin de récupérer les sommes prêtées sur le prix de vente.

La banque peut également vous proposer de faire cautionner votre prêt par un organisme spécialisé qui va se porter caution pour vous et garantir ainsi la banque en cas de défaillance de votre part.

Le coût de la caution n'est pas forcément plus important que celui d'une hypothèque, d'autant que l'emprunteur n'aura pas à supporter les frais de mainlevée de la garantie hypothécaire dus en cas de vente du bien par l'emprunteur avant complet remboursement de son prêt ou dans un délai d'un an après tombée de la dernière échéance du prêt.

Les frais de dossier

En contrepartie de l'étude de votre demande de crédit, la banque peut vous réclamer des frais de dossier. Comptez de 1 à 1,5 % du montant du capital emprunté, avec un maximum variable d'une banque à l'autre. Ces frais peuvent parfois être négociés.

Le coût total du crédit : le TEG

Pour vous permettre de comparer les différentes offres qui vous sont faites, l'offre de prêt doit obligatoirement indiquer le « taux effectif global » (TEG) de votre prêt. Il correspond au coût total de votre crédit puisqu'il inclut l'ensemble des frais liés à son obtention : frais de dossier, de garantie, cotisation d'assurance décès invalidité, commissions versées à un courtier qui vous a mis en relation avec la banque et tout autre frais connu au moment de la demande.
Le mot du banquier LCL

Le mot du banquier LCL

Si vous achetez un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu l'ancien, pensez au prêt relais. C'est un prêt de courte durée. Le prêt relais peut vous permettre de financer une partie de l'achat du nouveau bien grâce à l'avance de fonds accordée par votre banque dans l'attente de la vente de votre ancien bien.

La remise d'une offre préalable de crédit

La remise d'une offre préalable de crédit

La banque est tenue de vous remettre, préalablement à la délivrance d'un prêt immobilier, une offre préalable de crédit dont le contenu est réglementé. Cette offre doit vous être adressée par courrier. Elle est valable pendant 30 jours à compter de sa réception. Vous disposez d'un délai de réflexion minimum obligatoire de 10 jours pour « étudier la proposition de la banque ». Ce n'est qu'à partir du 11e jour suivant sa date de réception que vous pouvez l'accepter. Pour l'accepter, vous devez renvoyer un exemplaire à votre banque par courrier, daté et signé de votre main.

Une fois acceptée, cette offre de prêt devient votre contrat de prêt et vous engage définitivement. Toutefois, lorsque l'opération pour laquelle vous avez sollicité le prêt (acquisition, construction, travaux supérieurs à 75.000 n'est pas réalisée dans le délai de 4 mois suivant votre acceptation, l'offre de prêt devient caduque. Dans le cas également où vous auriez demandé plusieurs prêts pour la réalisation d'une même opération, le refus de l'un de ces prêts, représentant au moins 10 % du capital emprunté, vous dégagerait de l'ensemble des autres prêts qui vous auraient déjà été accordés. 

LA REMISE D'UNE OFFRE PREALABLE DE CREDIT
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