Le contrat de vente et les frais de notaire
Avant la vente immobilière définitive, certaines démarches doivent être respectées : signature d'un avant-contrat, délai de rétractation de l'acheteur, réalisation de diagnostics techniques, frais de notaire...
Dossier mis à jour le 29/03/2012
L'avant-contrat de vente immobilière
Il existe deux types d'avant-contrat : la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente. Même si cela n'est pas obligatoire, il est préférable de les faire rédiger par un professionnel : avocat, notaire ou agent immobilier. Le coût de la signature d'un avant-contrat est compris dans la commission de l'agence immobilière si vous lui en confiez la rédaction.
Que vous signiez une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente, une fois signé, l'avant-contrat n'est définitif qu'à l'expiration d'un délai de rétractation de l'acquéreur de 7 jours. Ce délai ne commence à courir qu'à compter du lendemain du jour où l'acquéreur a reçu un exemplaire du contrat signé par lettre recommandée. Pendant ce délai, il peut librement revenir sur sa décision, sans avoir à se justifier ni d'indemnité à payer.
Lorsque l'avant-contrat est conclu par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'un notaire, l'acquéreur doit verser une somme correspondant à 5 % ou 10 % du prix de vente à la signature pour matérialiser son engagement : il est préférable de rédiger le chèque à l'ordre du notaire ou de l'agent immobilier qui le déposera sur un compte spécial. Si l'acquéreur utilise sa faculté de rétractation, ces sommes lui seront restituées.
L'avant contrat
Les diagnostics obligatoires
Les diagnostics obligatoires
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diagnostic relatif à la présence de termites ;
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diagnostic relatif à la présence d'amiante et de plomb ;
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contrôle des installations de gaz et d'électricité ;
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état des risques pour les immeubles situés dans certaines zones présentant des risques naturels, technologiques ou sismiques ;
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diagnostic de performance énergétique de l'installation de chauffage et d'eau chaude.
L'ensemble de ces diagnostics est regroupé dans un dossier de diagnostic technique qui doit être annexé au contrat de vente.
La signature du contrat chez le notaire
Dans les trois à quatre mois suivant la signature de l'avant-contrat, l'acte de vente définitive est signée chez le notaire. Le choix du notaire est libre et l'acquéreur peut demander à son notaire d'intervenir à la signature, même si l'acte a été préparé par le notaire du vendeur.
Lors de la signature, l'acquéreur doit payer l'intégralité du prix d'achat, déduction faite des sommes versées à la signature de l'avant contrat. Le notaire doit ensuite publier l'acte de vente au bureau des hypothèques, au plus tard dans le mois suivant sa signature ; ce n'est qu'une fois que cette publication aura été effectuée qu'il pourra remettre à l'acquéreur une copie authentique de l'acte de propriété.
Les frais de notaire
En plus du prix d'achat, lors de la signature de l'acte de vente, l'acquéreur devra verser au notaire une provision destinée à couvrir le montant des frais et droits liés à la transaction. Les frais de notaire comprennent :
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les frais d'inscription hypothécaire, le cas échéant, sur lesquels le notaire perçoit des honoraires spécifiques ;
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les honoraires du notaire proprement dits, c'est à dire des émoluments proportionnels au prix de vente et des émoluments de formalités dus en contrepartie des démarches administratives effectuées par le notaire (demande de pièces d'état civil, certificat d'urbanisme ...) ; ces émoluments sont calculés sur la base d'un tarif fixé par les pouvoirs publics;
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les frais et débours, c'est à dire les sommes que le notaire a payé pour le compte de son client pour obtenir certains documents (conservateur des hypothèques, géomètre, syndic ..;);
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les impôts calculés sur le prix de vente, c'est à dire les droits d'enregistrement pour les logements anciens (au taux global de 5,09006 %) et la taxe de publicité foncière (au taux de 0,71498 %) pour les logements neufs.
Les frais de notaire sont calculés différemment pour un bien neuf et pour un logement ancien. Dans le neuf, la TVA est déjà comprise dans le prix de vente, alors que pour les logements anciens les droits d'enregistrement viennent s'ajouter au prix de vente. Les logements neufs supportent une taxe de publicité foncière moins élevée que les logements anciens. De plus, les émoluments proportionnels du notaire ne sont pas calculés sur le même barème et plus le programme neuf est important, moins ces émoluments sont élevés.
En pratique, les frais de notaire engendrés par l'achat d'un bien neuf seront donc moins élevés que ceux dont il faudra s'acquitter pour l'achat d'un bien dans l'ancien.
La TVA résiduelle
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