Les mesures fiscales en faveur de l'investissement locatif
Un investissement locatif peut être placé en 2012 sous l'un des dispositifs suivants de défiscalisation : loi Scellier, loi Girardin (outre-mer) ou loi Malraux. Sous quelles conditions ?
Dossier mis à jour le 29/03/2012
DISPOSITIF DE LA LOI SCELLIER
Grâce au dispositif de la loi Scellier, vous pouvez investir dans un logement neuf (ou en l'état futur d'achèvement ou réhabilité ou que vous avez fait construire) destiné à la location en bénéficiant d'une réduction d'impôt sur le revenu répartie sur neuf ans.
Vous pouvez opter pour le régime Scellier classique ou le régime Scellier social. Dans le cas du régime Scellier social, vous devez vous engager à appliquer des loyers moins élevés (20 % en moins) que dans le Scellier classique. En contrepartie, vous bénéficiez d'un complément de réduction d'impôt et d'une déduction spécifique de 30 % au titre de vos revenus fonciers si ceux-ci sont déterminés d'après un régime réel d'imposition.
N'oubliez pas que la réduction d'impôt Scellier est soumise au plafonnement global des niches fiscales.Bon à savoir
Le dispositif Scellier s'applique pour la dernière fois aux investissements réalisés en 2012. Pour sa dernière année d'application, le champ du dispositif est restreint puisqu'il ne concerne plus que les investissements dans des logements BBC (bâtiment basse consommation), c'est-à-dire dont la consommation en énergie est réduite grâce à l'utilisation de matériaux isolants et de systèmes de chauffage particuliers (pompes à chaleur, photovoltaïque...). Par exception, les logements ne répondant pas au label BBC et qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011 continuent à ouvrir droit à la réduction d'impôt pour les investissements réalisés en 2012.
Calcul de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt Scellier est calculée sur la base du prix de revient du logement,
ce prix étant retenu dans la limite maximale de 300 000 € (limite globale annuelle).
Pour les investissements réalisés en 2012, le prix de revient est également soumis à
un plafond par m² de surface habitable, variable selon la localisation du logement : 5 000 €
en zone A, 4 000 € en zone B1, 2 100 € en zone B2 et 2 000 € en zone C.
Pour un logement acquis ou construit en 2011, le taux de la réduction d'impôt
Scellier est de 13% ; ce taux est porté à 22 % en cas d'investissement dans un logement répondant
à la norme BBC (bâtiment basse consommation).
Pour les logements BBC acquis ou construits en 2012, le taux de la réduction d'impôt Scellier est de 13 % (ou de 22 % si un contrat de réservation a été signé devant notaire ou enregistré au plus tard le 31 décembre 2011 et l'acte authentique signé entre le 1er janvier et le 31 mars 2012). Pour les logements non BBC acquis en 2012 qui ont fait l'objet d'un dépôt de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011, le taux est de 6 % (ou de 13 % si un contrat de réservation a été signé devant notaire ou enregistré au plus tard le 31 décembre 2011 et l'acte authentique signé entre le 1er janvier et le 31 mars 2012).
Les mêmes taux sont applicables aux souscriptions de parts de SCPI Scellier en fonction de l'année de leur réalisation et de leur affectation ou non au financement de logements BBC.
Lorsque l'investisseur opte pour le Scellier social, il peut bénéficier d'un complément de réduction d'impôt au-delà de la période de neuf ans, à condition de prolonger son engagement de location par période de trois ans et pendant une durée maximale de six ans. Le complément de réduction d'impôt est égal à 4 % du prix de revient du logement par période triennale, pour les investissements réalisés en 2012 (le complément de réduction est de 5 % pour les investissements réalisés en 2011).
| Réduction d'impôt | Investissement réalisé en 2011 | Investissement réalisé en 2012 | Durée de l'investissement |
| SCELLIER | 13 % | 6 % (1) | 9 ans |
| SCELLIER SOCIAL (prorogation 3 ans) | 18 % | 10 % | 12 ans |
| SCELLIER SOCIAL (nouvelle prorogation 3 ans) | 23 % | 14 % | 15 ans |
| SCELLIER BBC | 22 % | 13 % | 9
ans |
| SCELLIER SOCIAL BBC (prorogation 3 ans) | 27 % | 17 % | 12 ans |
| SCELLIER SOCIAL BBC (nouvelle prorogation 3 ans) | 32 % | 21 % | 15 ans |
La réduction d'impôt est répartie, par parts égales, sur neuf années. Le solde de la réduction d'impôt qui, au titre d'une année, excède l'impôt dû est reportable pendant six ans, pour autant que le logement soit maintenu à la location pendant lesdites années
(1) logement non BBC acquis en 2012 ayant fait l'objet d'un dépôt de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011
Conditions locatives
Le logement doit être situé dans une des communes classées par arrêté dans certaines zones géographiques (arrêté du 22-12-2010 : Journal officiel du 23-12-2010 p. 22559). Les communes de la zone C sont exclues du dispositif Scellier sauf agrément ministériel.
Le propriétaire du logement doit s'engager à louer son bien non meublé à titre d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, pendant neuf ans minimum. La location du bien doit débuter dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou l'acquisition si elle est postérieure à l'achèvement ; cette location doit être effective et continue.
Aucun plafond de ressources du locataire n'est exigé (sauf en cas d'option pour le Scellier social : dans ce cas, les plafonds de ressources sont les mêmes que ceux prévus pour le Borloo populaire).
Attention, le dispositif est applicable pour une seule acquisition, construction ou transformation de logement, par an !
Plafonds des loyers
En contrepartie de la réduction d'impôt accordée dans le cadre du dispositif Scellier, les loyers sont encadrés et ne doivent pas dépasser un certain plafond relevé chaque année. Le montant de ce plafond dépend de la localisation géographique du bien. Il doit être respecté pendant toute la période de l'engagement de location.
| Zones | Plafonds de loyers applicables en 2012 pour les investissements réalisés depuis le 1/1/2011 | |
Scellier classique (En €/m²/mois charges non comprises) | Scellier social (En €/m²/mois charges non comprises) | |
| A | 16,38 € | 13,10 € |
| A BIS | 22,08 € | 17,66 € |
| B1 | 13,22 € | 10,58 € |
| B2 | 10,78 € | 8,62 € |
| C * | 7,50 € | 6 € |
* Les communes de la zone C sont exclues du dispositif Scellier, sauf agrément ministériel.
Le mot du banquier LCL
La première année d'application du dispositif Scellier, n'oubliez pas de joindre à votre déclaration papier l'engagement de location ainsi que la copie du bail. Tant que le dispositif s'applique, vous devrez joindre un état indiquant le détail du calcul de votre réduction d'impôt.
COMMENT DÉCLARER EN 2012 ?
DÉFISCALISATION OUTRE-MER : LOI GIRARDIN
Si vous réalisez des investissements outre-mer pour l'acquisition ou la construction de logements destinés à l'habitation principale, vous pouvez bénéficier de la réduction d'impôt du dispositif de la loi Girardin.
La réduction d'impôt outre-mer Girardin est soumise
à un double plafonnement :
un plafonnement spécifique aux investissements outre-mer : pour l'imposition des revenus de 2011, le montant total des réductions d'impôt obtenues au titre des investissements outre-mer est limité à 36 000 € (montant abaissé à 30 600 € pour l'imposition des revenus d 2012); il est toutefois possible d'opter, à la place de ce montant fixe, pour un plafonnement égal à 13 % du revenu net global du foyer fiscal (11 % pour l'imposition des revenus de 2012) ;
après application de ce plafonnement spécifique, il y a lieu d'appliquer le plafonnement global des niches fiscales.
Investissements concernés
Pour les investisseurs particuliers, il s'agit principalement des opérations suivantes :
construction ou acquisition d'un logement neuf que l'investisseur s'engage soit à affecter à son habitation principale pendant au moins cinq ans, soit à louer non meublé à usage d'habitation principale dans les six mois de la date d'achèvement ou d'acquisition et pendant au moins cinq ans ;
travaux de réhabilitation portant sur un logement achevé depuis plus de 20 ans destiné à être occupé par le propriétaire ou un locataire pendant au moins cinq ans à titre de résidence principale ;
souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet exclusif est de construire outre-mer des logements neufs donnés en location non meublée à usage d'habitation principale, pendant au moins cinq ans.
Base de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient ou d'acquisition du logement, ou du prix de souscription des parts.
Le prix de revient ou d'acquisition d'un logement que l'investisseur s'engage à affecter à sa résidence principale n'est retenu que dans une certaine limite de surface habitable, qui varie en fonction du nombre de personnes destinées à l'occuper.
La base de la réduction d'impôt est plafonnée à 2 247 € HT/m² de surface habitable.
La base de la réduction d'impôt est répartie sur cinq ans (dix ans lorsque le logement est destiné à l'habitation principale de l'investisseur). La base annuelle est donc égale à 20 % ou 10 % des investissements réalisés.
La réduction d'impôt est appliquée pour la première fois sur l'impôt correspondant aux revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition du logement (si elle est postérieure) ou de l'année d'achèvement des travaux (année de souscription pour les parts ou actions).
Taux de la réduction d'impôt
Il dépend de la nature des investissements réalisés :
Construction ou acquisition d'un logement neuf destiné à l'habitation principale de l'investisseur
ou travaux de réhabilitation : 22 % (pour les investissements réalisés en 2011) et 18 % (pour les investissements réalisés en 2012) ;Investissements réalisés dans le secteur locatif « libre » : 27 % (pour les investissements réalisés en 2011); la réduction d'impôt est supprimée pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2012 ;
Investissements réalisés dans le secteur locatif « intermédiaire » (respect de certains plafonds pour les ressources du locataire et le montant des loyers) : 40 % (pour les investissements réalisés en 2011) et 26 % (pour les investissements réalisés en 2012).
COMMENT DÉCLARER EN 2012 ?
DISPOSITIF DE LA LOI MALRAUX
N'oubliez pas que la réduction d'impôt Malraux est soumise au plafonnement global des niches fiscales.
- Opérations de restauration visées
- Dépenses prises en compte
- Calcul de la réduction d'impôt
- Conditions locatives
Opérations de restauration visées
Il s'agit des opérations (déclarées d'utilité publique) de restauration complète d'un immeuble situé dans une des zones suivantes :
un secteur sauvegardé,
un quartier ancien dégradé,
une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP),
une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP).
Dépenses prises en compte
La réduction d'impôt Malraux est calculée sur la base des dépenses de restauration suivantes :
dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration ;
primes d'assurance ;
frais de gestion ;
impôts ;
frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;
frais des travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique.
Les dépenses prises en compte sont celles supportées à partir soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable, et jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivante.
Calcul de la réduction d'impôt
Le taux de la réduction d'impôt est de :
22 % du montant des dépenses payées en 2012, pour les immeubles situés en ZPPAUP ou dans des aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (27 % pour les dépenses payées en 2011) ;
30 % du montant des dépenses payées en 2012 pour ceux situés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé (36 % pour les dépenses payées en 2011).
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt sont retenues dans la limite de 100 000 € par an. Soit une réduction d'impôt maximum, au titre des dépenses de 2012, de 22 000 € ou 30 000 € selon la situation de l'immeuble.
Conditions locatives
Le propriétaire doit s'engager à louer l'immeuble pendant neuf ans minimum. S'il s'agit d'un immeuble d'habitation, il doit être loué nu à usage d'habitation principale du locataire, ce dernier ne devant pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
La location du bien doit débuter dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux ; cette location doit être effective et continue pendant toute la durée de l'engagement.
COMMENT DÉCLARER EN 2012 ?
Avertissement : Les informations fournies par LCL proviennent de sources dignes de foi mais ne sauraient entraîner sa responsabilité en cas d'inexactitude.
