SCPI et OPCI : comment investir dans la pierre « papier » ?
Investir dans la pierre « papier » présente des avantages et certains inconvénients. Il existe plusieurs catégories de SCPI et OPCI. Tout dépend de votre objectif d'investissement.
Dossier mis à jour le 29/03/2012
QU'EST-CE QUE LA PIERRE « PAPIER » ?
Pour investir dans la pierre « papier », autrement dit dans des fonds immobiliers, vous avez le choix entre deux types de véhicules : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI).
Les SCPI et les OPCI ont pour objet :
l'investissement dans un patrimoine immobilier locatif, soit directement, soit, pour les OPCI, indirectement par la prise de participation dans des sociétés immobilières ;
la gestion de ce patrimoine immobilier.
Les sommes versées à une SCPI ou à un OPCI par les investisseurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers locatifs à usage d'habitation ou d'entreprise. Les investisseurs reçoivent, en échange, des parts sociales et sont associés de la société ou du fonds. Le patrimoine immobilier de la SCPI ou OPCI est géré par une société de gestion pour le compte des associés.
En rémunération de leur investissement, les associés reçoivent, en principe, des revenus réguliers proportionnels au nombre de parts qu'ils possèdent, constitués par une quote-part des loyers encaissés annuellement par la SCPI ou l'OPCI après déduction de toutes les charges (frais d'entretien, travaux, frais de gestion locative, assurances...). Les associés peuvent également augmenter la rentabilité de leur investissement grâce à la plus-value réalisée lors de la cession des parts.
AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE LA PIERRE « PAPIER »
Voici les principaux avantages et inconvénients d'un investissement dans la pierre « papier » par rapport à un investissement en direct dans l'immobilier locatif (achat d'un appartement, par exemple) :
| Avantages | Inconvénients |
| Meilleure répartition des risques : la SCPI ou l’OPCI investit dans différents
biens immobiliers | Placement moins liquide qu’un investissement en direct
: la revente des parts est parfois difficile. Dans les SCPI « à capital fixe », le délai de revente
peut aller jusqu’à plusieurs mois ; dans les SCPI fiscales, la revente est peu intéressante. |
| Investissement dans l’immobilier locatif possible même
avec des capacités financières limitées | Frais de souscription élevés (entre 5 % et 12 %). |
| Recours possible à l’emprunt pour le financement
des parts | |
| Gestion des immeubles assurée par un
professionnel | |
| Pas d’intervention d’un
notaire |
PRÉSENTATION DES SCPI
Il existe trois grandes catégories de SCPI :
les SCPI « de rendement »
les SCPI « fiscales »
les SCPI de « plus-value ».
Quelle que soit sa catégorie, une SCPI peut être « à capital fixe » ou « à capital variable ». Si elle est « à capital fixe », chaque investisseur qui y souscrit reçoit des parts sociales nouvelles après augmentation de capital (marché primaire des parts sociales). La SCPI est dite « fermée » lorsqu'elle a atteint sa taille maximale et qu'il n'est plus possible d'y souscrire. Dans ce cas, il n'est possible d'y investir qu'en rachetant les parts d'un associé sortant (marché secondaire).
Dans le cas d'une SCPI « à capital variable », le capital varie en fonction des entrées et des sorties des investisseurs (souscriptions au capital et rachats par la société).
Tableau comparatif des différentes SCPI :
SCPI de rendement | SCPI fiscale (SCPI Scellier) | SCPI de plus-value | |
Objectif de gestion | Distribution
de revenus réguliers | Bénéfice de la réduction
d’impôt du régime
Scellier | Réalisation d’une plus-value
de sortie importante |
Investissements de
la SCPI | SCPI « classiques diversifiées »
: bureaux et locaux commerciaux dans les grandes villes SCPI « murs de magasin » : murs de boutiques et de centres commerciaux SCPI « régionales » : immobilier d’entreprise centré sur une région | Immobilier d’habitation (appartements et
maisons individuelles) | Bureaux et logements à fort potentiel de valorisation |
Inconvénients |
Les performances sont liées à la situation économique du secteur d’activité
et/ou de la région | Les revenus distribués sont faibles. L’avantage fiscal ne profite qu’au premier souscripteur des parts : la revente est donc difficile. Obligation de conservation des parts pendant 9 ans. | Les revenus distribués
sont faibles |
Fiscalité |
Les loyers encaissés par la SCPI sont directement imposables entre les
mains des investisseurs (loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers). Lorsque la SCPI vend un immeuble,
imposition en tant que plus-value chez les investisseurs. | ||
Le mot du banquier LCL
Les SCPI de rendement ont vocation à distribuer des revenus réguliers et élevés. Elles permettent de se constituer indirectement un patrimoine immobilier diversifié sur le long terme et de disposer d'un complément de ressources, en vue de la retraite notamment. L'objectif est, dans ce cas, de faire coïncider la fin de l'emprunt avec le départ en retraite.
PRÉSENTATION DES OPCI
Proches des OPCVM, les OPCI peuvent prendre la forme :
de SPPICAV (sociétés anonymes de placement à prépondérance immobilière à capital variable) ;
ou de FPI (fonds de placement dans l'immobilier).
Les OPCI pour le « grand public » (par différence avec les investisseurs institutionnels) sont encore très peu développés.
Avertissement : Les informations fournies par LCL proviennent de sources dignes de foi mais ne sauraient entraîner sa responsabilité en cas d'inexactitude.
