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Louer meublé ou non meublé ?

Le principal atout de la location meublée réside dans la souplesse de son régime. L'investissement dans une résidence services permet aussi de bénéficier de la réduction d'impôt de la loi Bouvard.

Dossier mis à jour le 21/02/2014

QUAND PARLE-T-ON DE LOCATION MEUBLÉE ?

Bon à savoir

La location a une durée minimale d'un an renouvelable mais le locataire peut y mettre fin quand il le souhaite sous réserve de respecter un préavis d'un mois.

Pour qu'un logement soit considéré comme meublé, il doit être entièrement équipé de tout ce qui est nécessaire à la vie courante du locataire : meubles, literie, équipements électroménagers, vaisselle... L'investissement de départ du propriétaire est donc plus lourd, et ce d'autant que les biens d'équipement doivent être régulièrement remplacés.

En contrepartie, le loyer d'un meublé est, en règle générale, plus élevé que celui d'un logement vide. Par ailleurs, dans le cas d'une location meublée à usage de résidence principale, le propriétaire et le locataire bénéficient d'une certaine liberté pour fixer les conditions de la location. Ainsi, ils décident librement :

  • du montant du loyer et de sa fréquence de paiement (mensuel, trimestriel),

  • du dépôt de garantie,

  • des charges incombant au locataire, ...

 

Les revenus tirés de la location meublée à titre non professionnel (LMNP) sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Le régime simplifié de la location meublée (régime micro-BIC) est réservé aux propriétaires qui ont perçu moins de 32 600 € de loyers en 2013 (et moins de 32 900 € de loyers en 2014) pour des locations à usage d'habitation principale. Dans ce cas, le revenu net imposable est calculé par l'administration fiscale en appliquant au montant total des recettes un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, avec un minimum de 305 €.

Pour les activités de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambre d'hôtes, le seuil des recettes à ne pas dépasser est de 81 500 € en 2013 (82 200 € en 2014) et le taux de l'abattement pour frais est de 71 %.

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes.

Si vous louez ou sous-louez en meublé une partie de votre résidence principale, les revenus correspondants sont exonérés d'impôt si le prix de la location est fixé dans des limites « raisonnables », c'est-à-dire si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne dépasse pas 181 € en 2013 en Ile de France et 132 € en 2013 en province.

S'agissant des chambres d'hôtes, les revenus sont exonérés si le loyer est inférieur à 760 € par an (chiffre valable pour 2013).

LE MOT DU CONSEILLER LCL

LE MOT DU CONSEILLER LCL
Pour avoir accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il faut que :
  • l'un des membres du foyer fiscal soit inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés ;

  • les recettes tirées de cette activité soient supérieures à 23 000€ par an ;

  • ces recettes excédent les autres revenus d'activité du foyer fiscal, pensions et rentes viagères comprises.

Dans ce cas, les loyers sont imposés selon le régime des BIC et le déficit résultant de cette activité peut être imputé sur le revenu global sans limitation.

COMMENT DÉCLARER EN 2014 ?

COMMENT DÉCLARER EN 2014 ?
Inscrivez vos loyers bruts imposables de 2013 sur votre déclaration complémentaire de revenus n° 2042 C-PRO (régime micro-BIC), cases 5ND à 5 PJ si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) et cases 5 KO à 5 MP si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP). L'administration appliquera elle-même l'abattement forfaitaire pour frais. Remplissez également les cases 5 HY à 5 JY.

LE MEUBLÉ CLÉ EN MAIN AVEC LES RÉSIDENCES SERVICES

Une autre possibilité pour louer en meublé : acheter un logement dans une résidence services, c'est à dire dans un ensemble immobilier composé de studios, d'appartements, de maisons, destinés à la location et offrant des services para-hôteliers (ménage, fourniture du linge de maison) et des équipements communs.

Derrière cette appellation générique se cachent différents types de résidences :

  • des résidences de tourisme,

  • des résidences pour étudiants,

  • des résidences d'affaires,

  • des résidences pour personnes âgées, médicalisées ou non.

 

En pratique, vous achetez un lot auprès d'un promoteur puis vous signez un bail commercial, d'une durée minimum de neuf ans, avec la société de gestion ou le gestionnaire de la résidence qui sera chargé de la gestion de l'ensemble de la résidence. Il s'engage à louer le logement pour votre compte et à vous reverser un loyer dont le montant est garanti pendant toute la durée du bail.

LE MOT DU CONSEILLER LCL

LE MOT DU CONSEILLER LCL
Un logement en résidence services ne se revend pas comme un autre. La principale porte de sortie consiste à trouver un acheteur qui signera à son tour un bail avec l'exploitant de la résidence.

Les investisseurs étrangers sont très friands des résidences services. Ils réalisent à la fois un investissement et peuvent bénéficier de quelques semaines de vacances par an en France en zone de tourisme. C'est un aspect à prendre en compte par ceux qui cherchent à revendre leur bien...

Vous avez toujours la possibilité de vous réserver le logement quelques semaines par an lorsque vous investissez dans une résidence de tourisme. Mais ces semaines vous seront facturées à hauteur de 75 % au moins du prix public de la location.

Attention, la société de gestion peut garantir un rendement sur quelques années, mais malgré des contrats écrits, certains gestionnaires en difficulté cessent de verser les loyers.

LA RÉDUCTION D'IMPÔT CENSI BOUVARD

LA RÉDUCTION D'IMPÔT CENSI BOUVARD

Une réduction d'impôt est accordée aux particuliers qui investissent dans certaines résidences avec services dans le cadre d'une activité exercée à titre non professionnel (dispositif Censi Bouvard) : résidences de tourisme classées, résidences pour étudiants, résidences pour personnes âgées ou handicapées, résidences bénéficiant d'un agrément qualité et les établissements hébergeant des personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Pour les investissements réalisés depuis 2012, la réduction d'impôt est égale à 11 % du prix de revient du logement majoré, le cas échéant, des travaux de réhabilitation. Le montant des investissements est retenu dans la limite globale de 300 000 € par an (quel que soit le nombre de logements acquis). La réduction d'impôt maximale est donc de 33 000 €.

La réduction d'impôt est accordée au titre des revenus de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure. Elle est répartie sur neuf ans, à raison d'un neuvième de son montant chaque année.

La réduction d'impôt Censi Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales.

COMMENT DÉCLARER EN 2012 ?

COMMENT DÉCLARER EN 2012 ?
Inscrivez le prix de revient de votre investissement sur votre déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C, case 7 II et suivantes.
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