La rentabilité de l'investissement locatif
Il n'y a pas que les loyers qui comptent pour mesurer la rentabilité d'un investissement locatif. D'autres facteurs doivent être pris en considération : charges, impôts, ...
Dossier mis à jour le 29/03/2012
DU RENDEMENT BRUT AU RENDEMENT NET/NET
Pour mesurer la rentabilité d'un investissement locatif, le premier indicateur utilisé est celui qui consiste à rapporter le loyer annuel au prix d'achat du logement. Par exemple, un logement acheté 200 000 € qui vous rapporte un loyer annuel de 8 000 €, a un rendement locatif brut de 4 %. En réalité, ce rendement est légèrement inférieur si on inclut dans ce calcul tous les frais annexes qui viennent majorer le prix d'achat : frais de notaire, TVA ou droits d'enregistrement, frais liés à la souscription d'un crédit ...
Ensuite, pour passer
du taux de rendement brut au taux de rendement net, vous devez tenir compte de toutes
les charges liées à la détention et à la gestion du logement : frais d'entretien, charges
de copropriété et taxe foncière non récupérables sur le locataire, frais de gestion si
vous confiez la gestion à un professionnel, frais d'assurance ... Le total de ces frais peut atteindre de 20 à
30 % du montant des loyers.
En reprenant l'exemple précédent, et en évaluant ces charges
à 1 600 € par an, la rentabilité passe à 3,2 % (rentabilité nette).
Comment améliorer la rentabilité d'un investissement locatif ?
Acheter à crédit
Le recours à l'emprunt immobilier peut vous permettre d'améliorer la rentabilité de votre investissement en vous permettant de profiter de l'effet de levier financier et fiscal du crédit.
Prenons un exemple simple pour illustrer l'effet de levier du crédit : vous achetez un bien valant 100 000 € qui vous rapporte 4 000 € de loyer annuel, soit un rendement brut de 4 %. Si vous financez votre achat comptant, la rentabilité nette/nette de votre investissement est de 1,74 % (avec un taux marginal d'imposition de 41 % et 15,5 % de prélèvements sociaux).
On suppose que vous pouvez financer votre opération avec un prêt à 3,70 % (hors assurance) : les résultats ci-après montrent que plus la part financée à crédit augmente, plus la rentabilité financière augmente.
| | Achat sans crédit | Achat à crédit (taux fixe de 3,70 %)
| |
| Apport personnel (1) | 100 000 | 50 000 | 30 000 |
| Emprunt | 0 | 50
000 | 70 000 |
| Loyer annuel | 4 000 | 4 000 | 4 000 |
| Intérêts de l’emprunt | 0 | 1 850 | 2 590 |
| Revenus imposables | 4 000 | 2
150 | 1 410 |
| Impôt du sur les loyers | 2 260 | 1215 | 797 |
| Revenu net (2) | 1740 | 935 | 613 |
| Rentabilité nette (2/1) | 1,74% | 1,87% | 2,04% |
Profitez des aides fiscales en faveur du neuf
Avec un prix d'achat au m² plus élevé que dans l'ancien (sauf en Île-de-France), et des loyers pratiquement au même niveau que ceux pratiqués dans l'ancien, la rentabilité intrinsèque d'un investissement dans le neuf est moins élevée que celle d'un investissement dans l'ancien. Si vous pouvez profiter des dernières mesures fiscales en faveur de l'investissement locatif dans le neuf, cela vous permettra peut être de doper le rendement de votre investissement.
Acheter un bien à rénover
Pour un coût total égal, l'achat d'un logement à rénover dont vous financerez les travaux de remise en état, le cas échéant, à crédit, est une bonne solution pour améliorer la rentabilité d'un investissement locatif dans l'ancien.
La raison ? Les travaux réalisés dans un logement vacant sont déductibles de vos revenus fonciers à condition que le logement soit affecté à l'habitation et destiné à la location au moment des travaux. S'il s'agit de votre premier investissement locatif, ces travaux peuvent vous permettre de constater immédiatement un déficit foncier. Ce déficit est imputable dans la limite de 10 700 € par an sur votre revenu global imposable, ce qui vous permet de diminuer le montant de votre imposition. Pour en savoir plus, voir notre fiche sur la fiscalité des loyers.
Attention : vous ne pouvez pas déduire des travaux qui vont donner de la plus-value au logement (travaux d'agrandissement, de transformation de combles en pièces d'habitation...).
Avertissement : Les informations fournies par LCL proviennent de sources dignes de foi mais ne sauraient entraîner sa responsabilité en cas d'inexactitude.
