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Loi ALUR : ce qui va changer pour les propriétaires et les locataires

La loi ALUR pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, définitivement adoptée le 20 février 2014, est destinée à réguler les relations entre propriétaires et locataires et à mieux répondre à leurs besoins. Découvrez les mesures phares (encadrement des loyers, garantie universelle des loyers) et les autres nouveautés prévues par la loi.

Publié le 02/04/2014

Encadrement des loyers en zone tendue

 

Dans certaines zones dites tendues1, le loyer hors charges au mètre carré des logements vides ou meublés ne pourra pas dépasser un loyer au m² de référence majoré de 20 %. Le loyer de référence sera fixé chaque année par le préfet selon la catégorie (T1, T2, etc.) et le quartier du logement, en fonction des données transmises par l'observatoire des loyers de l'agglomération.
Un complément au loyer pourra être ajouté par le propriétaire au loyer de base pour certains logements présentant des caractéristiques particulières (ex : grande terrasse).

  •  Si le loyer d'un logement excède le loyer de référence majoré de 20 %, le locataire pourra demander la diminution du loyer dans les trois mois suivant la signature du bail.
  •  Si le loyer d'un logement est inférieur au loyer de référence minoré de 30 %, le propriétaire pourra procéder à une hausse du loyer. La réévaluation ne pourra avoir lieu qu'au moment de la signature d'un nouveau bail pour des raisons rendant légitime cette réévaluation (le propriétaire devra alors informer son locataire au moins six mois avant la date du renouvellement).

Le dispositif d'encadrement des loyers devrait, en principe, entrer en vigueur dès l'automne 2014 en région parisienne et fin 2014 dans les autres régions.

 

 

Garantie universelle des loyers (GUL)

 

La garantie universelle des loyers (GUL) est une garantie publique et gratuite ayant vocation à remplacer la caution. Elle a pour objectif de protéger les propriétaires contre le risque d'impayés. Le propriétaire d'un logement vide ou meublé (loué à titre de résidence principale) devra désormais indiquer dans le contrat de bail s'il souhaite bénéficier ou non de la GUL. S'il opte pour la GUL, le propriétaire sera indemnisé en cas d'impayé à hauteur du loyer de référence pour une durée maximum de 18 mois après une franchise d'un mois.
La GUL pourra s'articuler, au choix du propriétaire, avec une assurance complémentaire facultative.
La GUL devrait entrer en vigueur au 1er janvier 2016 au plus tard.

 

Dossiers de location : justificatifs exigibles d'un candidat locataire


Dans le cadre de cette loi sur le logement, les documents pouvant être demandés par un propriétaire à un candidat locataire pour s'assurer de son identité et de son niveau de ressources devront figurer sur une liste exhaustive fixée par un décret à venir. Les justificatifs qui peuvent être demandés à la personne se portant caution pour le locataire feront également l'objet d'une liste.

 

Contrat de location : nouvelles règles applicables

 

Le contrat de bail devra respecter un contrat de location type qui sera défini par décret. Il devra comporter certaines mentions obligatoires (notamment, montant et description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de bail et montant du loyer de référence applicable). Les droits du locataire et les devoirs du propriétaire se trouvent également modifiés :

  • Le délai de préavis minimum imposé au locataire pour résilier son bail sera réduit à un mois pour tout locataire domicilié en zone tendue.
  • Le dépôt de garantie devra désormais être restitué par le propriétaire au locataire dans le délai d'un mois à compter de la date de résiliation du bail lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

 

Frais d'agence facturés aux locataires

 

L'une des obligations du propriétaire est qu'il devra prendre en charge la totalité des honoraires liés à la mise en location d'un logement à l'exception du coût des prestations suivantes, qui pourra être partagé avec le locataire :

  • rédaction du bail,
  • réalisation de l'état des lieux,
  • visite du logement,
  • constitution du dossier du locataire.

 
Le montant total des frais imputés au locataire ne pourra pas dépasser un certain plafond défini en fonction de la surface et de la localisation du logement. Un décret en ce sens devrait être publié d'ici la fin du mois de mars 2014.

 

Évolution de la législation pour la location meublée


Certaines obligations applicables aux logements loués vides sont étendues aux logements meublés occupés à titre de résidence principale, notamment les obligations concernant : l'état des lieux, le dossier de diagnostic technique, les clauses réputées non écrites, les modalités du congé...
La nouvelle réglementation de la location impose qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier du logement meublé soient réalisés à la signature du bail.
Le dépôt de garantie applicable aux meublés sera limité à un montant correspondant à deux mois de loyer.

 

Pour en savoir plus :

  • Propriétaire ou futur acquéreur d'un bien : retrouvez tous nos conseils pour bien réaliser un investissement locatif dans notre guide pratique de l'immobilier.
  • À la recherche d'un logement étudiant ? Découvrez nos conseils pour trouver un logement et constituer son dossier de location.
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