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Copropriété, syndic, tiers financement : ce qui change en 2015

Découvrez les principales nouveautés de l'année 2015 pour les propriétaires et les syndics : de nouvelles obligations issues de la loi ALUR pour les syndics (ouverture d'un compte bancaire séparé, modèle de contrat type de syndic, prestations pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire) et des précisions sur le tiers financement relatif aux travaux de rénovation énergétique.

Publié le 21/05/2015

Plusieurs mesures prévues par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) du 24 mars 2014 viennent d’être précisées par décret. Si certaines d’entre elles sont applicables depuis peu, l’entrée en vigueur des autres est imminente.

 

Syndic de copropriété : nouvelles règles d’ouverture d’un compte bancaire séparé

Tous les syndics de copropriétés doivent ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de chaque copropriété à la suite de leur désignation ou du renouvellement de leur mandat, sauf dispense votée par l’assemblée des copropriétaires.

Depuis le 24 mars 2015, seules les copropriétés de moins de 15 lots gérées par un syndic professionnel peuvent décider en assemblée générale de ne pas ouvrir de compte séparé à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires) et, à défaut, à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés).

Les autres copropriétés (c'est-à-dire les copropriétés de plus de 15 lots gérées par un syndic professionnel et les copropriétés gérées par un syndic bénévole) ne peuvent plus déroger à cette obligation, comme c’était le cas auparavant. Si le syndic n’a pas ouvert de compte séparé à l’expiration du délai de 3 mois suivant sa désignation, son mandat est nul ; toutefois, les actes passés au nom du syndicat avec des tiers de bonne foi demeureront valables.

 

Le nouveau contrat type de syndic

Tous les contrats de syndic de copropriété conclus ou renouvelés à compter du 1er juillet 2015 devront se conformer à un contrat type, figurant en annexe du décret du 28 mars 2015. Le contrat devra notamment mentionner :

  • les missions du syndic,
  • la durée du contrat,
  • les modalités de désignation, de révocation et de démission du syndic,
  • les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti (fiche synthétique de copropriété),
  • les prestations et les modalités de rémunération du syndic professionnel,
  • la description du forfait (contenu du forfait, prestations optionnelles qui peuvent être incluses dans le forfait, modalités de rémunération forfaitaire),
  • les modalités de remboursement et de rémunération du syndic non professionnel,
  • les frais et les honoraires imputables aux seuls copropriétaires.

 

Prestations ouvrant droit à une rémunération spécifique complémentaire du syndic

Désormais, la rémunération du syndic se rapportant aux actes de gestion courante est fixée de manière forfaitaire et librement négociée avec les copropriétaires.

En outre, les prestations du syndic pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique en complément du forfait font désormais l’objet d’une liste limitative applicable à tous les contrats de syndic conclus ou renouvelés à compter du 1er juillet 2015 :

  • les réunions et les visites supplémentaires : préparation, convocation et tenue d’une assemblée générale supplémentaire, organisation de réunion supplémentaire avec le conseil syndical ;
  • le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de la copropriété : établissement ou modification du règlement de copropriété à la suite d'une décision du syndicat, publication de l’état descriptif de division de la copropriété ;
  • la gestion administrative et matérielle relative aux sinistres : déplacement sur les lieux, prise de mesures conservatoires, assistance aux mesures d’expertise, suivi du dossier auprès de l’assureur ;
  • les travaux (travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble et travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ; travaux d'amélioration) et les études techniques (diagnostics et consultations).

 

Pour en savoir plus, consultez la fiche de l’ANIL consacrée au nouveau contrat-type de syndic et à la rémunération du syndic

 

Le tiers-financement pour financer les travaux de rénovation énergétique

Les propriétaires peuvent désormais faire financer par un tiers les travaux de rénovation énergétique réalisés dans leur logement ou bâtiment. Ce dispositif consiste à faire financer les travaux par un tiers qui gère l’opération de la conception des travaux jusqu’à leur réalisation en intégrant le montage financier. Une fois les travaux réalisés, la société de tiers-financement reçoit une rémunération sous forme de loyers dont le montant global est inférieur ou égal aux économies d’énergie consécutives à la rénovation.

 

  • Les logements concernés : tous les logements et les immeubles d’habitation ayant un projet de rénovation énergétique. Sont également concernées les copropriétés lorsqu’au moins 75% des quotes-parts de la copropriété correspondent à des lots affectés à l’usage d’habitation.
  • Les travaux finançables par la société de tiers-financement doivent permettre d'atteindre une diminution de la consommation conventionnelle d'énergie primaire dont le niveau sera prochainement fixé par un arrêté.
  • Un socle minimal de prestations doit être proposé par la société de tiers-financement : conception du programme des travaux réalisé sur la base d'un audit énergétique, estimation des économies d'énergie associées aux travaux, accompagnement du maître d'ouvrage dans la réalisation des travaux.
  • Financement de l’opération : la société de tiers-financement détermine le plan de de financement des travaux y compris l’identification des aides possibles (PTZ, CITE, etc.). Elle peut également proposer une offre de prêt, dans le but de faciliter le financement de tout ou partie des travaux réalisés.

 

Pour en savoir plus, consultez la fiche de l’ANIL consacrée au tiers-financement

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