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Investissement locatif : comment choisir son bien immobilier ?

Investir pour louer nécessite le respect de quelques règles de bon sens. Quel type de bien acheter ? Acheter un logement neuf ou ancien ? Dans quelle zone géographique ? Suivez notre guide de l'investissement locatif pour bien faire votre choix.

Publié le 21/08/2014

Même s'il s'agit d'un investissement locatif, n'achetez pas un logement dans lequel vous n'auriez pas envie d'habiter.

 

Investir dans l'immobilier locatif neuf ou ancien ?

Neuf ou ancien ? Les arguments sont les mêmes que pour l'achat de sa résidence principale. Néanmoins, il semble que les locataires aient une prédilection pour le neuf qu'ils jugent de meilleure qualité avec des prestations mieux adaptées à leurs besoins (parking, terrasse, espaces verts, cuisine équipée...) et dont le coût à l'usage est plus faible en raison d'une meilleure isolation thermique et d'une installation de chauffage plus économique.
L'investissement locatif neuf vous offre, en outre, en tant que propriétaire, l'avantage de reporter les travaux d'entretien à une date éloignée : pas de travaux de rénovation ou de remise aux normes, ce qui permet de louer le bien immédiatement.

 

Où investir dans l'immobilier locatif ?

Investissez si possible dans une région que vous connaissez. Renseignez-vous sur le marché locatif local auprès de votre Agence départementale pour l'information sur le logement et sur les programmes en cours qui viendront alimenter le parc locatif, y compris si vous envisagez d'investir dans l'ancien. Face à la concurrence du neuf, les locataires ont tendance à se détourner des logements anciens, notamment ceux construits dans les années 70 dont les prestations sont souvent « plus bas de gamme ». Enfin assurez-vous que l'emplacement, la taille du logement et le niveau de loyer attendu correspondent à la demande des locataires.

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Si vous avez décidé d'investir dans un logement locatif neuf, ne vous focalisez pas uniquement sur les programmes « spécial investisseurs », souvent commercialisés à distance auprès d'investisseurs peu au fait des réalités du marché local. Conçus comme des produits de défiscalisation, ils sont vendus sous forme de package comprenant le financement, la recherche de locataire, la gestion locative, et une garantie de revenu locatif qui ne vous permettent pas d'évaluer correctement le prix du bien que vous allez payer.

Investissement dans l'immobilier locatif : petite ou grande surface ?

Pour des raisons de coût et de rentabilité, les investisseurs privilégient les petites surfaces : studios, deux et trois pièces. Car même si un studio est proportionnellement plus cher à l'achat qu'une grande surface, il se loue aussi plus cher au m² qu'un cinq pièces. Son rendement locatif est donc meilleur.
Mais ce n'est pas le seul paramètre à prendre en compte : statistiquement, les locataires d'un studio déménagent plus fréquemment que ceux d'un cinq pièces. Or cela entraîne des frais supplémentaires qui pèsent en définitive sur la rentabilité : pertes de loyers entre deux locataires, frais de remise en état plus fréquents et frais de gestion liés à la relocation du logement si vous confiez la gestion à un professionnel.

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Attention à ne pas faire payer de loyers excessifs pour la location d'une petite surface. Depuis le 1er janvier 2012, une taxe spécifique s'applique aux loyers élevés des micro-logements (dont la surface habitable est inférieure à 14 m²).

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