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Que vous soyez propriétaire ou locataire, la signature du contrat de location d'un logement est encadrée par la loi. Certaines clauses méritent une attention particulière : durée du contrat de bail, état des lieux d'entrée et de sortie, dépôt de garantie... Qu'il s'agisse d'un logement nu ou d'un logement meublé, le contrat doit désormais être conforme à un modèle type de contrat de location fixé par décret par la loi.

Publié le 05/05/2017

Immobilier locatif

Avant la signature du contrat de location, le propriétaire d’un bien immobilier doit sélectionner un locataire le plus souvent après avoir fait visiter le logement à de nombreux candidats.

 

Mise en location : comment choisir un locataire ?

 

La sélection d’un locataire parmi plusieurs candidats ne peut être destinée qu’à garantir la solvabilité financière de la personne retenue. En règle générale, on considère que le montant du loyer mensuel ne doit pas représenter plus du tiers des revenus nets mensuels du locataire. La loi interdit toute discrimination à la location fondée sur l’âge, l’origine, le nom, le sexe, la religion, les opinions politiques…

Lorsque vous mettez en location votre bien immobilier, veillez à bien sélectionner votre locataire, surtout si vous réalisez un investissement locatif défiscalisant avec une obligation de louer en continu sur plusieurs années.

 

Dossier de location immobilière : documents justificatifs pouvant être demandés au candidat à la location et à sa caution

Pour connaître le niveau de ressources des candidats à la location et pour s’assurer de leur identité, le propriétaire d’un logement meublé ou d’un logement non meublé peut demander à chacun des candidats à la location et à leur caution, notamment les pièces justificatives suivantes :

  • une pièce d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature de son titulaire ;
  • un justificatif de domicile (par exemple, pour le candidat locataire : les trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent propriétaire indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, une attestation d'hébergement ; pour la caution : la dernière quittance de loyer, une facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois) ;
  • une attestation des activités professionnelles (contrat de travail ou de stage, carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours) ;
  • un justificatif de ressources : dernier avis d'imposition ou de non-imposition ; 3 derniers bulletins de salaires ; justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits établi par l’organisme payeur ; avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers…

Retrouvez la liste complète des pièces justificatives pouvant être demandées au locataire et à sa caution.

 

Contenu du contrat de location

 

Le contrat de bail d’un logement nu ou meublé doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires : propriétaire, locataire, colocataires, caution…

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dossier de location : attention aux pièces interdites !

Les pièces justificatives suivantes ne peuvent pas être demandées par le propriétaire aux candidats à la location : copie de relevé de compte bancaire, attestation de bonne tenue du compte bancaire, carte Vitale, livret de famille, dossier médical, extrait de casier judiciaire, etc.

Contrat de location type : les clauses obligatoires

Qu’il s’agisse d’un logement nu ou meublé, le contrat de location doit être conforme à un modèle type de contrat comportant les clauses essentielles suivantes :

  • identification des parties : nom et prénom ou dénomination du propriétaire, nom et prénom du ou des locataires, adresse etc. ;
  • description précise du logement : localisation, type d'habitation (immeuble collectif ou individuel), période de construction, surface habitable, nombre de pièces, éléments d'équipements éventuels du logement, modalités de production du chauffage… ;
  • date de prise d’effet et durée du contrat ;
  • conditions financières : loyer, charges, modalités de paiement... ;
  • montant du loyer appliqué au précédent locataire ;
  • pour un logement situé en zone tendue : montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré ;
  • travaux : montant et nature des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou du dernier renouvellement ou majoration de loyer consécutive aux travaux ;
  • garanties : montant du dépôt de garantie ;
  • annexes : dossier de diagnostic technique, notice d’information sur les droits et les obligations des locataires et des bailleurs, état des lieux, inventaire et état détaillé du mobilier (logement meublé)...

Retrouvez le contenu intégral du contrat type de bail prévu pour la location d’un logement nu et celui prévu pour la location d’un logement meublé.

 

A noter : le contrat type de location concerne les contrats signés depuis le 1er août 2015 (ou ceux renouvelés non tacitement depuis cette date).

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contrat de bail : locataire marié, pacsé ou en concubinage

Si le locataire est marié, le bail s’applique aux deux conjoints quel que soit leur régime matrimonial, même si le bail est signé par un seul d’entre eux et même si le mariage est postérieur à sa signature. Le bail conclu par un locataire pacsé est également applicable aux deux partenaires s’ils en font la demande conjointement. En contrepartie, les époux et les partenaires de Pacs sont tenus solidairement au paiement du loyer. En revanche, les concubins doivent être tous deux signataires du bail pour bénéficier des mesures de protection telles que le droit sur le bail en cas de décès de l’un des deux.

Clauses interdites dans un contrat de location

Certaines clauses interdites par la loi ne peuvent pas figurer dans le contrat de location. Voici quelques exemples applicables aux logements vides et meublés :

  • versement d’une somme d’argent en plus du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux,
  • souscription d’un contrat d’assurance habitation choisi par le propriétaire,
  • prélèvement automatique obligatoire du loyer directement sur le compte bancaire du locataire,
  • interdiction d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire…

 

Pour en savoir plus, consultez la fiche « Clauses abusives dans un contrat de location ».

 

Durée du contrat de location : logement nu

 

Si le propriétaire est un particulier, le contrat de location d’un logement nu a une durée minimum de 3 ans. Si le propriétaire est une personne morale (société, association), la durée minimum est de 6 ans. Le bail peut être renouvelé pour la même durée sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement.

La durée peut être réduite à 1 an si le propriétaire souhaite reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles.
Voir notre fiche sur La résiliation du contrat de location.

Pour connaître la durée d’un contrat de location d’un logement meublé voir notre fiche sur La réglementation de la location meublée.

 

État des lieux d’entrée et de sortie

 

Lors de la remise des clés du logement, un état des lieux d'entrée précis doit être effectué et annexé au contrat de location,  ce qui servira de référence pour déterminer d'éventuelles dégradations lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie.

Le locataire peut demander à son propriétaire de compléter l'état des lieux d'entrée :

  • dans les 10 jours suivant la date de réalisation de l'état des lieux pour tout élément concernant le logement,
  • le premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage.


Nouvelles modalités de l’état des lieux

Depuis le 1er juin 2016, l'état des lieux d’un logement en location doit comporter les informations suivantes :

  • à l'entrée et à la sortie du logement : la date d’établissement de l’état des lieux ; la localisation du logement ; le nom des parties ; le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ; le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ; le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ; pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement ; la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
  • à la sortie du logement : l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ; la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ; éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

L’état des lieux peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images. La forme du document doit permettre la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

 

Dépôt de garantie prévu par le contrat de location

 

Le contrat de location peut prévoir, lors de l’entrée dans les lieux, le versement par le locataire (ou par une autre personne, pour le compte du locataire) d’un dépôt de garantie destiné à garantir le paiement des loyers et à financer, le cas échéant, les réparations locatives.

 

Montant du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charges pour un logement nu.

Pour connaître le montant du dépôt de garantie pour un logement meublé voir notre fiche sur La réglementation de la location meublée.

 

Délai de restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de :

  • 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
  • 2 mois si l'état des lieux de sortie est différent de l'état des lieux d'entrée.

 

En cas de restitution tardive de dépôt de garantie par le propriétaire, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

 

Caution et dispositif Visale

Caution du locataire

En plus du dépôt de garantie, le propriétaire du logement (si c’est un particulier) peut demander au locataire un cautionnement. Le cautionnement est un acte écrit par lequel une personne (la caution) s’engage envers le propriétaire du logement à payer les loyers à la place du locataire en cas de défaillance de ce dernier.

 

Caution locative Visale

Visale est un dispositif de cautionnement des loyers gratuit qui permet de prendre en charge, en cas de défaillance du locataire, tous les loyers impayés (charges comprises) au cours des 3 premières années du bail et dans la limite du départ du locataire. Ce dispositif s’applique aux contrats de location signés depuis le 1er février 2016 sous réserve de respecter certaines conditions.

Lorsque le locataire et le propriétaire ont adhéré à Visale, le locataire n’a pas à fournir de caution (personne physique ou morale).

Pour en savoir plus, consultez notre article sur la caution locative Visale (logements concernés, conditions à remplir, fonctionnement…).

 

Contrat de location : la fixation du loyer

 

En principe, le propriétaire d’un logement vide ou meublé fixe librement le montant du loyer appliqué au nouveau locataire (première location ou nouvelle location avec changement de locataire).

Ce montant est fixé pour la durée du bail mais peut évoluer dans certains cas :

  • réduction temporaire de loyer lorsque le locataire accepte de prendre à sa charge certains travaux de rénovation du logement ;
  • augmentation de loyer en cas de réalisation de travaux d’amélioration par le propriétaire et si une telle clause est prévue dans le contrat ;
  • révision annuelle en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), si une telle clause est prévue dans le contrat de location ;
  • augmentation de loyer, lors du renouvellement du bail, selon une certaine procédure.

 

Encadrement des loyers dans certaines zones

La loi Alur a prévu d’encadrer les loyers dans les zones d’habitation les plus tendues (agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements). Le loyer hors charges au mètre carré des logements vides ou meublés concernés ne peut pas dépasser un loyer au m² de référence majoré de 20 %. Le loyer de référence est fixé chaque année par un arrêté préfectoral selon le nombre de pièces, l’époque de construction, le caractère meublé ou non et le quartier du logement, en fonction des données transmises par un observatoire des loyers local.

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souscrire une assurance loyers impayés

Le propriétaire peut avoir intérêt à souscrire une assurance contre les loyers impayés qui garantit le versement des loyers et charges en cas de défaillance du locataire. La prime est généralement comprise entre 3 % et 5 % du montant annuel des loyers charges comprises.

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exigence de performance énergétique pour les logements en location

Le propriétaire d’un logement mis en location doit fournir au locataire un logement décent. La loi intègre désormais la performance énergétique dans les critères du logement décent. Un décret doit venir définir le critère de performance énergétique minimale pour que le logement soit considéré comme décent et donc louable.

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