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Que vous soyez propriétaire ou locataire, la signature d'un contrat de location d'un logement non meublé est encadrée par la loi. Certaines clauses méritent une attention particulière : durée du contrat de bail, état des lieux d'entrée et de sortie, dépôt de garantie...

Publié le 21/08/2014

Avant la signature du contrat de location, le propriétaire d'un bien immobilier doit sélectionner un locataire le plus souvent après avoir fait visiter le logement à de nombreux candidats.

 

Choisir un locataire

La sélection d'un locataire parmi plusieurs candidats ne peut être destinée qu'à garantir la solvabilité financière de la personne retenue. La loi interdit toute discrimination à la location fondée sur l'âge, l'origine, le nom, le sexe, la religion, les opinions politiques...

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Lorsque vous mettez en location votre bien immobilier, veillez à bien sélectionner votre locataire, surtout si vous réalisez un investissement locatif défiscalisant avec une obligation de louer en continu sur plusieurs années.

Dossier du locataire : les pièces justificatives

En règle générale, on considère que le montant du loyer ne doit pas représenter plus d'un tiers des revenus nets mensuels du locataire. Pour connaître les revenus des candidats à la location et pour s'assurer de leur identité, le propriétaire peut leur demander la copie des documents suivants :

  • derniers bulletins de salaire,

  • dernier contrat de travail,

  • dernier avis d'imposition,

  • livret de famille,

  • relevé d'identité bancaire.

Le propriétaire peut également demander ces documents concernant la personne qui se porte caution.

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Un décret doit définir la liste exhaustive et limitative des pièces justificatives pouvant être demandées par le propriétaire au candidat locataire et à sa caution (décret d'application de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, du 24 mars 2014).

Contenu du contrat de location

Un contrat de bail signé depuis le 27 mars 2014 doit contenir les informations suivantes concernant :

  • les parties : nom et domicile du propriétaire, nom du ou des locataires ;

  • le bail : date de prise d'effet, durée ;

  • le logement : surface habitable, description ;

  • le loyer : montant, mode de règlement, règles de révision éventuelles, montant du dépôt de garantie s'il est prévu, montant du dernier loyer acquitté par le dernier locataire;

  • les travaux : nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement).

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Si le locataire est marié, le bail s'applique aux deux conjoints quel que soit leur régime matrimonial, même si le bail est signé par un seul d'entre eux et si le mariage est postérieur à la signature. Le bail conclu par un locataire pacsé est également applicable aux deux partenaires s'ils en font la demande conjointement.

En contrepartie, les époux et les partenaires de Pacs sont tenus solidairement au paiement du loyer. En revanche, les concubins doivent être tous deux signataires du bail pour bénéficier des mesures de protection.

La loi Alur du 24 mars 2014 prévoit la création d'un contrat de bail type comportant de nouvelles mentions obligatoires dont le contenu sera défini par décret.

Certaines clauses interdites par la loi ne peuvent pas figurer dans le contrat de location. Voici quelques exemples :

  • versement d'une somme d'argent en plus du dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux,

  • souscription d'un contrat d'assurance habitation choisi par le propriétaire,

  • prélèvement automatique du loyer directement sur le salaire du locataire,

  • interdiction d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire...

Durée du contrat de location

Si le propriétaire est un particulier, le contrat de location a une durée minimum de 3 ans. Si le propriétaire est une personne morale (société, association), la durée minimum est de 6 ans. Le bail peut être renouvelé pour la même durée sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement.

La durée peut être réduite à 1 an si le propriétaire souhaite reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Voir notre fiche sur La résiliation du contrat de location.

 

État des lieux d'entrée et de sortie

Depuis le 27 mars 2014, lors de la remise des clés du logement, un état des lieux d'entrée précis doit être effectué et annexé au contrat de location,  ce qui servira de référence pour déterminer d'éventuelles dégradations lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie.

Pour les contrats de location signés depuis le 27 mars 2014, le locataire peut demander à son propriétaire de compléter l'état des lieux d'entrée :

  • dans les 10 jours suivant la date de réalisation de l'état des lieux pour tout élément concernant le logement,

  • le premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage.

 

La loi Alur du 24 mars 2014 prévoit la création d'un état des lieux type dont le contenu sera fixé par décret.

 

Dépôt de garantie

Le contrat de location peut prévoir, lors de l'entrée dans les lieux, le versement par le locataire (ou par une autre personne, pour le compte du locataire) d'un dépôt de garantie destiné à garantir le paiement des loyers et à financer, le cas échéant, les réparations locatives.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charges.

 

Caution et garantie universelle des loyers (GUL)

En plus du dépôt de garantie, le propriétaire du logement (si c'est un particulier) peut demander au locataire un cautionnement. La cautionnement est un acte écrit par lequel une personne (la caution) s'engage envers le propriétaire du logement à payer les loyers à la place du locataire en cas de défaillance de ce dernier.

La loi Alur prévoit la mise en place d'un nouveau dispositif gratuit ayant vocation à remplacer la caution : la garantie universelle des loyers (GUL). Le propriétaire d'un logement vide ou meublé devra indiquer dans le contrat de bail s'il souhaite bénéficier ou non de la GUL. S'il opte pour la GUL, le propriétaire sera indemnisé en cas d'impayé à hauteur d'un loyer de référence fixé chaque année par un arrêté préfectoral pour une durée maximum de 18 mois après une franchise d'un mois.

Le dispositif, dont les conditions de mise en œuvre sont encore en discussion, devrait en principe entrer en vigueur au 1er janvier 2016.

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Le propriétaire peut avoir intérêt à souscrire une assurance contre les loyers impayés qui garantit le versement des loyers et charges en cas de défaillance du locataire. La prime est généralement comprise entre 3 % et 5 % du montant annuel des loyers charges comprises.

La fixation du loyer

En principe, le propriétaire d'un logement vide ou meublé fixe librement le montant du loyer appliqué au nouveau locataire (première location ou relocation avec changement de locataire). Ce montant est fixe durant toute la durée du bail.

Le loyer ne peut être modifié que dans certains cas :

  • réduction temporaire de loyer, si le locataire accepte de prendre à sa charge certains travaux de rénovation du logement ;

  • augmentation, en cas de réalisation de travaux d'amélioration par le propriétaire et si une telle clause est prévue dans le contrat ;

  • révision annuelle en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL), si une telle clause est prévue dans le contrat de location ;

  • augmentation, lors du renouvellement du bail, selon une certaine procédure.

La loi Alur prévoit d'encadrer les loyers dans les zones les plus tendues (agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements). Le loyer hors charges au mètre carré des logements vides ou meublés ne pourra pas dépasser un loyer au m² de référence majoré de 20 %. Le loyer de référence sera fixé chaque année par un arrêté préfectoral selon la catégorie (T1, T2, etc.) et le quartier du logement, en fonction des données transmises par un observatoire des loyers local.

Ce dispositif devrait en principe entrer en vigueur dès l'automne 2014 en région parisienne et fin 2014 dans les autres régions au fur et à mesure de la création des observatoires des loyers (sous réserve de la publication des décrets d'application correspondants).

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