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Fiscalité des revenus fonciers :
quel régime ?

Les loyers que vous touchez sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Micro-foncier ou régime réel : quel régime choisir ? N'oubliez pas de déduire l'amortissement Robien, Borloo ou Cosse ancien si vous en bénéficiez.

Publié le 01/05/2017

Immobilier locatif

Le régime du micro foncier

Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relevez automatiquement du micro-foncier. Votre revenu imposable est déterminé par le service des impôts qui applique un abattement de 30 % au montant de vos loyers déclarés. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge, ni constater de déficit foncier.

Vous pouvez néanmoins renoncer au régime du micro-foncier pour pouvoir déduire vos charges pour leur montant réel. Mais attention, l’option pour le régime réel s’applique à l’ensemble des logements que vous louez et est valable pendant une période de 3 ans pendant laquelle vous ne pouvez pas changer d’avis.

 

Le régime réel

Si les loyers que vous touchez sont supérieurs à 15 000 € ou si vous renoncez au micro-foncier, vous êtes imposable selon un régime réel : votre revenu foncier imposable est alors obtenu par différence entre le montant de vos loyers et de vos charges. C’est à vous de le calculer. Les déficits fonciers résultant de dépenses déductibles des revenus fonciers (autres que les intérêts d’emprunt) s’imputent sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

 

Déclarer ses revenus fonciers en 2017

 

Si vous relevez du micro-foncier : vous n’avez qu’à inscrire le montant brut de vos loyers perçus en 2016 dans la rubrique « Revenus fonciers », case 4BE, de votre déclaration de revenus n° 2042. Ne déduisez pas vos charges : l’administration appliquera automatiquement l’abattement de 30 %.

Si vous relevez du régime réel : vous devez remplir une déclaration n° 2044 (déclaration complémentaire). Vous y déclarez les loyers perçus et vous déduisez les charges pour leur montant réel. Ne sont déductibles que les dépenses qui se rapportent aux biens dont les revenus sont imposables en revenus fonciers. Vous devez ensuite reporter sur votre déclaration de revenus n° 2042, rubrique « Revenus fonciers », case 4 BA, le montant de vos revenus fonciers net de charges ainsi obtenu.

Si vous disposez d’un déficit foncier imputable sur votre revenu global, mentionnez-le case 4BC.

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imputation du déficit foncier supérieur à 10 700 €

1/ Imputation du déficit foncier supérieur à 10 700 €

La fraction du déficit foncier qui dépasse 10 700 € par an ainsi que celle provenant de vos intérêts d'emprunt s'imputent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

2/ Revenu global insuffisant pour l’imputation de 10 700 €

Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber votre déficit foncier imputable (limité à 10 700€), l’excédent du déficit est imputable sur vos revenus globaux de 6 années suivantes.

Dispositifs de défiscalisation "Robien" et "Borloo"

 

Si vous relevez au titre de vos revenus fonciers du régime réel d’imposition et que vous avez acquis, avant le 31 décembre 2009, un logement neuf ou un logement vétuste à réhabiliter destiné à la location, vous bénéficiez peut être toujours d’un avantage fiscal qui prend la forme d’une déduction de vos revenus fonciers, en application d’un des dispositifs suivants :

  • amortissement Robien classique ;
  • amortissement Robien recentré ;
  • amortissement Borloo populaire (également dénommé Borloo neuf).


Pour bénéficier de ces dispositifs de défiscalisation, des plafonds de loyers et de ressources du locataire doivent être respectés (ces plafonds sont relevés chaque année).

 

Les plafonds pour pour les baux conclus ou renouvelés en 2017 sont les suivants :

 

PLAFONDS DE LOYER MENSUEL
(/m², charges non comprises)
Plafond de loyer Robien recentré
(investissements réalisés entre le 1-9-2006 et le 31-12-2009)
Zone A 23,13
Zone B1 16,08
Zone B2 13,14
Zone C 9,63
Plafonds de loyer Robien classique
(investissements réalisés entre le 1-1-2003 et le 31-8-2006)
Zone A 23,13
Zone B 16,08
Zone C 11,58
Plafonds de loyer Borloo populaire (Borloo neuf)
Zone A 18,50
Zone B1 12,86
Zone B2 10,51
Zone C 7,70

 

PLAFONDS ANNUELS DE RESSOURCES POUR LE LOCATAIRE
(pour une personne seule)
 Plafonds de ressources Borloo populaire (Borloo neuf)
Zone A 47 004
Zone B1 34 915
Zone B2 32 005
Zone C 31 789

 


Déclarer ses revenus fonciers avec le dispositif Robien ou Borloo en 2017


Inscrivez l’amortissement Robien ou Borloo déductible de vos loyers au titre de 2016 sur votre déclaration de revenus fonciers n° 2044.

 

Dispositif de défiscalisation « Cosse ancien »

Le nouveau dispositif « Cosse ancien » a vocation à prendre le relais des anciens dispositifs « Borloo ancien » et « Besson ancien ».

A compter de l'imposition des revenus de 2017, les propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d'une convention conclue avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 pourront bénéficier d'une déduction spécifique des revenus fonciers pendant toute la durée de la convention.

Le dispositif concerne les logement neufs ou anciens, loués nus et affectés à l'habitation principale du locataire. Les logements doivent être situés dans des communes situées dans les zones A bis, A, B1 et B2 du dispositif Pinel. Les loyens ne doivent pas excéder certains plafonds.

L'avantage fiscal prend la forme d'une déduction spécifique des revenus fonciers dont le taux varie selon le lieu de situation du logement et le type de conventionnement :

  • pour les logements situés en zone B2 : 15 % en cas de location dans le cadre d’une convention conclue dans le secteur intermédiaire et 50 % en cas de location dans le cadre d’une convention conclue dans le secteur social ou très social ;
  • pour les logements situés en zone A bis, A et B1 : 30 % en cas de location dans le cadre d’une convention conclue dans le secteur intermédiaire et 70 % en cas de location dans le cadre d’une convention conclue dans le secteur social ou très social.

Quelle que soit la situation géographique, le taux est porté à 80% en cas de location à un organisme public ou privé agréé en vue de l'hébergement des personnes défavorisées.

Cette déduction ne peut pas se cumuler avec les dispositifs Duflot-Pinel, Robien et Borloo, ni avec la réduction d'impôt en faveur du logement en outre-mer.

 

Taxe sur les loyers élevés des micro-logements

 

Afin d’inciter les propriétaires de petits logements (type chambres de services) à ne pas pratiquer de loyers excessifs, une taxe spéciale est applicable. Elle concerne les logements loués nus ou meublés pour au moins 9 mois dont la surface habitable n’excède pas 14 m² et situés essentiellement en Île-de-France et sur la Côte d’Azur.

La taxe est due si le loyer mensuel, charges non comprises, est supérieur à 41,64 €/m² (au titre de 2017).

La taxe est calculée sur le loyer brut annuel. Son taux est progressif, entre 10 % et 40 % du loyer en fonction de l’écart entre le loyer pratiqué et le loyer de référence de 41,64  €/m². La taxe n’est pas déductible des revenus fonciers.

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