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L'investissement dans la pierre « papier » présente des avantages et certains inconvénients. Il existe plusieurs catégories de SCPI et OPCI. Tout dépend de votre objectif d'investissement.

Publié le 21/08/2014

Pierre "papier" : définition

Investir dans la pierre « papier », autrement dit dans des fonds immobiliers, vous donne le choix entre deux types de placements immobiliers : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI).

Les SCPI et les OPCI ont pour objet :

  • l'investissement dans un patrimoine immobilier locatif, soit directement, soit, pour les OPCI, indirectement par la prise de participation dans des sociétés immobilières ;

  • la gestion de ce patrimoine immobilier.

Les sommes versées à une SCPI ou à un OPCI par les investisseurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers locatifs à usage d'habitation ou d'entreprise. Les investisseurs reçoivent, en échange, des parts sociales et sont associés de la société ou du fonds. Le patrimoine immobilier de la SCPI ou OPCI est géré par une société de gestion pour le compte des associés.

En rémunération de leur investissement, les associés reçoivent, en principe, des revenus réguliers proportionnels au nombre de parts qu'ils possèdent, constitués par une quote-part des loyers encaissés annuellement par la SCPI ou l'OPCI après déduction de toutes les charges (frais d'entretien, travaux, frais de gestion locative, assurances...). Les associés peuvent également augmenter la rentabilité de leur investissement grâce à la plus-value réalisée lors de la cession des parts.

Comment investir dans la pierre papier ? Découvrez comment fonctionne l'investissement dans la pierre papier et quel est le rôle des SCPI et des OPCI.

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Certaines parts de SCPI et d'OPCI peuvent être logées au sein des unités de compte d'un contrat d'assurance-vie multisupports. Cela permet de faire bénéficier les gains du régime fiscal favorable de l'assurance-vie lorsque le contrat a plus de huit ans.

Investissement dans la pierre « papier »: les avantages et les inconvénients

Voici les principaux avantages et inconvénients d'un investissement dans la pierre « papier » par rapport à un investissement en direct dans l'immobilier locatif (achat d'un appartement, par exemple) :

Avantages Inconvénients
Meilleure répartition des risques : la SCPI ou l'OPCI investit dans différents biens immobiliers Placement moins liquide qu'un investissement en direct : la revente des parts est parfois difficile. Dans les SCPI « à capital fixe », le délai de revente peut aller jusqu'à plusieurs mois ; dans les SCPI fiscales, la revente est peu intéressante
Investissement dans l'immobilier locatif possible même avec des capacités financières limitées Frais de souscription élevés (entre 5 % et 12 %)
Recours possible à l'emprunt pour le financement des parts  
Gestion des immeubles assurée par un professionnel  
Pas d'intervention d'un notaire  

Présentation des SCPI

Il existe trois grandes catégories de SCPI :

  • les SCPI «  de rendement »

  • les SCPI « fiscales »

  • les SCPI de « plus-value ».

 

Quelle que soit sa catégorie, une SCPI peut être « à capital fixe » ou « à capital variable ». Si elle est « à capital fixe », chaque investisseur qui y souscrit reçoit des parts sociales nouvelles après augmentation de capital (marché primaire des parts sociales). La SCPI est dite « fermée » lorsqu'elle a atteint sa taille maximale et qu'il n'est plus possible d'y souscrire. Dans ce cas, il n'est possible d'y investir qu'en rachetant les parts d'un associé sortant (marché secondaire).

Dans le cas d'une SCPI « à capital variable », le capital varie en fonction des entrées et des sorties des investisseurs (souscriptions au capital et rachats par la société).

  SCPI de rendement SCPI fiscale (SCPI Duflot) SCPI de plus-value
Objectif de gestion Distribution de revenus régulier Bénéfice de la réduction d'impôt de la loi Duflot Réalisation d'une plus-value de sortie importante
Investissements de la SCPI SCPI « classiques diversifiées » : bureaux et locaux commerciaux dans les grandes villes

SCPI « murs de magasin » : murs de boutiques et de centres commerciaux

SCPI « régionales » : immobilier d'entreprise centré sur une région

Immobilier d'habitation avec un certain niveau de performance énergétique globale et situé dans certaines zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements Bureaux et logements à fort potentiel de valorisation
Inconvénients Les performances sont liées à la situation économique du secteur d'activité et/ou de la région Les revenus distribués sont faibles.

L'avantage fiscal ne profite qu'au premier souscripteur des parts : la revente est donc difficile.

Obligation de conservation des parts pendant 9 ans

Les revenus distribués sont faibles
Fiscalité Les loyers encaissés par la SCPI sont directement imposables entre les mains des investisseurs (loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers). Lorsque la SCPI vend un immeuble, imposition en tant que plus-value chez les investisseurs.    

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Le secteur des SCPI a collecté plus de 3,023 milliards d'euros en 2013, soit une hausse de 4,8% par rapport à 2012. *Source : Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM)

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Les SCPI de rendement ont vocation à distribuer des revenus réguliers et élevés. Elles permettent de se constituer indirectement un patrimoine immobilier diversifié sur le long terme et de disposer d’un complément de ressources, en vue de la retraite notamment. L’objectif est, dans ce cas, de faire coïncider la fin de l’emprunt avec le départ en retraite.

Présentation des OPCI

Les OPCI peuvent prendre la forme :

  • de SPPICAV (sociétés anonymes de placement à prépondérance immobilière à capital variable) ;

  • ou de FPI (fonds de placement dans l'immobilier).

Les OPCI pour le « grand public » (par différence avec les investisseurs institutionnels) sont encore peu développés.

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