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Investir dans la pierre papier : SCPI et OPCI

L'investissement dans la pierre papier présente des avantages et certains inconvénients. Il existe plusieurs catégories de SCPI et OPCI. Tout dépend de votre objectif d'investissement.

Publié le 04/05/2017

Immobilier locatif

Pierre papier : définition

 

Investir dans la pierre papier, autrement dit dans des fonds immobiliers, vous donne le choix entre deux types de placements immobiliers : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI).

Les SCPI et les OPCI ont pour objet :

  • l’investissement dans un patrimoine immobilier locatif, soit directement, soit, pour les OPCI, indirectement par la prise de participation dans des sociétés immobilières ;
  • la gestion de ce patrimoine immobilier.

SCPI et OPCI : fonctionnement

 

Les sommes versées à une SCPI ou à un OPCI par les investisseurs particuliers sont destinées à l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers locatifs à usage d’habitation ou d’entreprise. Les investisseurs reçoivent, en échange, des actions ou des parts sociales (selon le cas) et sont actionnaires de la société ou porteurs de parts du fonds. Le patrimoine immobilier de la SCPI ou OPCI est géré par une société de gestion pour le compte des actionnaires ou porteurs.

En rémunération de leur investissement, les actionnaires ou porteurs de parts reçoivent, en principe, des revenus réguliers proportionnels au nombre d'actions ou de parts qu’ils possèdent, constitués par une quote-part des loyers encaissés annuellement par la SCPI ou l’OPCI après déduction de toutes les charges (frais d’entretien, travaux, frais de gestion locative, assurances…). Les actionnaires ou porteurs de parts peuvent également augmenter la rentabilité de leur investissement grâce à la plus-value réalisée lors de la cession des actions ou des parts.

Comment investir dans la pierre papier ?

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assurance vie et pierre papier

Certaines parts de SCPI et d’OPCI peuvent être logées au sein des unités de compte d’un contrat d’assurance-vie multisupports. Cela permet de faire bénéficier les gains du régime fiscal favorable de l’assurance-vie lorsque le contrat a plus de huit ans.

Investissement dans la pierre papier : avantages et les inconvénients

 

Voici les principaux avantages et inconvénients d'un investissement dans la pierre papier par rapport à un investissement en direct dans l'immobilier locatif (achat d'un appartement, par exemple) :

Avantages Inconvénients
Meilleure répartition des risques : la SCPI ou l'OPCI investit dans différents biens immobiliers Placement moins liquide qu'un investissement en direct : la revente des actions ou des parts est parfois difficile. Dans les SCPI « à capital fixe », le délai de revente peut aller jusqu'à plusieurs mois ; dans les SCPI fiscales, la revente est fiscalement peu intéressante
Investissement dans l'immobilier locatif possible même avec des capacités financières limitées Frais de souscription élevés (entre 5 % et 12 %)
Recours possible à l'emprunt pour le financement des actions ou des parts  
Gestion des immeubles assurée par un professionnel  
Pas d'intervention d'un notaire  

Investir dans une SCPI

 

Il existe trois grandes catégories de SCPI :

  • SCPI de rendement
  • SCPI fiscales (SCPI loi Pinel)
  • SCPI de plus-values.

 

Quelle que soit sa catégorie, une SCPI peut être « à capital fixe » ou « à capital variable ». Si la SCPI est à capital fixe, chaque investisseur qui y souscrit reçoit des parts sociales nouvelles après augmentation de capital (marché primaire des parts sociales). La SCPI est dite « fermée » lorsqu’elle a atteint sa taille maximale et qu’il n’est plus possible d’y souscrire. Dans ce cas, il n’est possible d’y investir qu’en rachetant les parts d’un associé sortant (marché secondaire).

 

  SCPI de rendement SCPI fiscale
(SCPI loi Pinel)
SCPI de plus-values
Objectif de gestion Distribution de revenus réguliers Bénéfice de la réduction d'impôt de la loi Pinel Réalisation d'une plus-value de sortie importante
Investissements de la SCPI SCPI « classiques diversifiées » : bureaux et locaux commerciaux dans les grandes villes

SCPI « murs de magasin » : murs de boutiques et de centres commerciaux

SCPI « régionales » : immobilier d'entreprise centré sur une région

Immobilier d'habitation avec un certain niveau de performance énergétique globale et situé dans certaines zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements Bureaux et logements à fort potentiel de valorisation
Inconvénients Les performances sont liées à la situation économique du secteur d'activité et/ou de la région Les revenus distribués sont faibles.

L'avantage fiscal ne profite qu'au premier souscripteur des parts : la revente est donc difficile.

Obligation de conservation des parts pendant au moins 6 ans

Les revenus distribués sont faibles
Fiscalité

Les loyers encaissés par la SCPI sont directement imposables entre les mains des investisseurs (loyers imposables dans la catégorie des revenus fonciers). Lorsque la SCPI vend un immeuble, imposition en tant que plus-value chez les investisseurs.

   

 

A noter : Le secteur des SCPI a collecté plus de 4,275 milliards d’euros en 2015, soit une hausse de 46% par rapport à 2014.
Source : Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM).

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préparer sa retraite avec les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement ont vocation à distribuer des revenus réguliers et élevés. Elles permettent de se constituer indirectement un patrimoine immobilier diversifié sur le long terme et de disposer d’un complément de ressources, en vue de la retraite notamment. L’objectif est, dans ce cas, de faire coïncider la fin de l’emprunt souscrit pour l’achat des parts de la SCPI avec le départ en retraite.

Investir dans un OPCI

 

Les OPCI peuvent prendre la forme :

  • de SPPICAV (sociétés anonymes de placement à prépondérance immobilière à capital variable) qui émettent des actions ;
  • ou de FPI (fonds de placement dans l’immobilier) qui émettent des parts.

 

Les OPCI « grand public » (par différence avec les OPCI pour investisseurs institutionnels) sont essentiellement souscrits par le biais des contrats d’assurance-vie.

lcl Assurance Emprunteur Immo LCL