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La réglementation
de la location meublée

Le régime juridique applicable aux locations de logements meublés est globalement aligné sur celui des logements vides. Toutefois, certaines particularités subsistent : contenu du contrat de location d'un meublé, durée du contrat de bail, montant et délai de restitution du dépôt de garantie, état des lieux... Au plan fiscal, l'investissement dans une résidence services permet de bénéficier de la réduction d'impôt de la loi Bouvard et l'investissement dans une résidence de tourisme de la nouvelle réduction d'impôt pour réhabilitation des résidences de tourisme.

Publié le 25/04/2017

Immobilier locatif

Location d’un logement meublé

Sélection du candidat

Avant de signer le contrat de location d’un logement meublé, le propriétaire peut demander des documents au candidat pour vérifier son identité et s’assurer de sa solvabilité.

Consultez la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

 

Contrat de location d’un logement meublé

Depuis le 1er août 2015, le contrat de bail d’un logement meublé doit être conforme à un contrat type de location prévu par décret comportant certaines clauses obligatoires : désignation des parties, objet du contrat, date de prise d’effet et durée du contrat, description précise du logement et des biens le composant, conditions financières, éventuels travaux, dépôt de garantie, annexes...

Retrouvez le contenu intégral du contrat type de bail prévu pour la location d’un logement meublé.

 

Location d’un logement meublé : durée du bail

La durée du contrat de location d’un logement meublé est de 1 an. Elle peut être réduite à 9 mois si le locataire est étudiant.

Si la durée du bail initial est de 1 an, le contrat est renouvelable automatiquement.

Si la durée du bail initial est de 9 mois, un nouveau contrat doit être conclu entre le propriétaire et le locataire pour poursuivre le bail.

 

État des lieux d’un logement meublé

L’établissement d’un état des lieux est obligatoire pour tous les contrats de location de logements meublés signés depuis le 27 mars 2014. Les règles concernant l’état des lieux applicables aux logements nus sont les mêmes pour les logements meublés depuis cette date.

A noter : à partir du 1er juin 2016, l'état des lieux d’un logement en location doit comporter certaines mentions obligatoires.

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le statut LMP

Pour avoir accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il faut que :

  • l'un des membres du foyer fiscal soit inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés ;
  • les recettes tirées de cette activité soient supérieures à 23 000€ par an ;
  • ces recettes excédent les autres revenus d'activité du foyer fiscal, pensions et rentes viagères comprises.

Dans ce cas, les loyers sont imposés selon le régime des BIC et le déficit résultant de cette activité peut être imputé sur le revenu global sans limitation.

Les équipements obligatoires dans un logement meublé

Depuis le 1er septembre 2015, un logement meublé loué à titre de résidence principale doit être doté au minimum des équipements suivants :

  • une literie avec couette ou couverture ;
  • des volets ou rideaux dans les chambres ;
  • des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-onde, un réfrigérateur et un congélateur ou, à défaut, un réfrigérateur doté d'un compartiment à congélation, de la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, des ustensiles de cuisine ;
  • une table, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires ;
  • du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...).

 

Dépôt de garantie : montant et délai de restitution

Le montant du dépôt de garantie versé par le locataire ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer, hors charges.

Le délai de restitution du dépôt de garantie à la fin du bail est de :

  • 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée,
  • 2 mois si les deux états des lieux comportent des différences.

 

Résiliation du bail d’un logement meublé

Le propriétaire d’un logement meublé doit respecter un délai de préavis de 3 mois avant la date d’échéance du contrat de location.

Les motifs de résiliation du contrat de location pour lesquels le propriétaire est autorisé à rompre le bail sont les mêmes pour un logement vide et un logement meublé.

S’agissant du locataire, celui-ci peut résilier le contrat de bail d’un logement meublé à tout moment, à condition de respecter un délai de préavis d’un mois (y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois dans le cas d’un locataire étudiant).

 

Fiscalité de la location meublée

Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle (LMNP) sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Le régime simplifié d’imposition de la location meublée (régime micro-BIC) est réservé aux propriétaires qui perçoivent moins de 32 900 € de loyers annuels pour des locations à usage de résidence principale du locataire, à usage temporaire et des locations saisonnières (la limite de 32 900 € est valable pour chacune des années 2015 et 2016).

Dans ce cas, le revenu net imposable est calculé par l’administration fiscale en appliquant au montant total des recettes un abattement forfaitaire pour charges de 50 %, avec un abattement minimum de 305 €.

Pour les activités de location saisonnière de gîtes ruraux classés « Gites de France », meublés de tourisme et chambre d’hôtes, la limite annuelle des loyers à ne pas dépasser est de 82 200 € (limite valable pour chacune des années 2015 et 2016) et le taux de l’abattement forfaitaire pour charges est de 71 %.

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels relevant du régime réel d’imposition aux BIC ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes.

 

Déclarer ses revenus de location meublée en 2017

Inscrivez vos loyers bruts imposables de 2016 sur votre déclaration complémentaire de revenus n° 2042 C-PRO cases 5ND à 5PJ (régime micro-BIC ; l’administration appliquera elle-même l’abattement forfaitaire pour charges) et cases 5NA à 5GJ (régime réel) si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP), et cases 5KP à 5MP (ou cases 5HA à 5MA) si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP). Remplissez également les cases 5HY à 5JY (« Revenus à imposer aux prélèvements sociaux »). Si vous relevez du régime réel, vous devez aussi remplir une déclaration n° 2031 et ses annexes.

 

Meublé clé en main avec les résidences services

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Fiscalité location résidence principale

Si vous louez ou sous-louez en meublé une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, les loyers correspondants sont exonérés d’impôt si le prix de la location est fixé dans des limites « raisonnables », c’est-à-dire si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne dépasse pas 184 € en Ile de France et 135 € en province (plafonds valables au titre des années 2016 et 2017).

S’agissant des chambres d’hôtes, les revenus sont exonérés si le loyer est inférieur à 760 € par an (chiffre valable au titre des années 2016 et 2017).

Une autre possibilité pour louer en meublé : acheter un logement dans une résidence services, c’est à dire dans un ensemble immobilier composé de studios, d’appartements, de maisons, destinés à la location et offrant des services para-hôteliers (ménage, fourniture du linge de maison) et des équipements communs.

Derrière cette appellation générique se cachent différents types de résidences :

  • des résidences de tourisme,
  • des résidences pour étudiants,
  • des résidences d’affaires,
  • des résidences pour personnes âgées, médicalisées ou non.

 

En pratique, vous achetez un lot auprès d’un promoteur puis vous signez un bail commercial, d’une durée minimum de neuf ans, avec la société de gestion ou le gestionnaire de la résidence qui sera chargé de la gestion de l’ensemble de la résidence. Il s’engage à louer le logement pour votre compte et à vous reverser un loyer dont le montant est garanti pendant toute la durée du bail.

Vous avez toujours la possibilité de vous réserver le logement quelques semaines par an lorsque vous investissez dans une résidence de tourisme. Mais ces semaines vous seront facturées à hauteur de 75 % au moins du prix public de la location.

Attention, la société de gestion peut garantir un rendement sur quelques années, mais malgré des contrats écrits, certains gestionnaires en difficulté cessent de verser les loyers.

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logement en résidences services

Un logement en résidence services ne se revend pas comme un autre. La principale porte de sortie consiste à trouver un acheteur qui signera à son tour un bail avec l’exploitant de la résidence.

Réduction d’impôt Censi Bouvard

 

Une réduction d’impôt est accordée aux particuliers qui investissent jusqu’au 31 décembre 2017 dans certaines résidences avec services dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel (dispositif Censi Bouvard) : résidences pour étudiants, résidences pour personnes âgées ou handicapées, résidences bénéficiant d’un agrément qualité et les établissements hébergeant des personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Ouvrent également droit à la réduction d'impôt Censi Bouvard les acquisitions de logements situés dans des résidences de tourisme classées effectuées jusqu'au 31 décembre 2016, ou jusqu'au 31 mars 2017 à condition qu'un engagement d'acquisition ait été pris au plus tard le 31 décembre 2016 (promesse d’achat, contrat de réservation, etc.).

Pour les investissements réalisés depuis 2012, la réduction d’impôt est égale à 11 % du prix de revient du logement majoré, le cas échéant, des travaux de réhabilitation. Le montant des investissements est retenu dans la limite globale de 300 000 € par an (quel que soit le nombre de logements acquis). La réduction d’impôt maximale est donc de 33 000 €.

La réduction d’impôt est accordée au titre des revenus de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure. Elle est répartie sur neuf ans, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

La réduction d’impôt Censi Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales.

 

Déclarer ses revenus locatifs de résidence services en 2017

Inscrivez le prix de revient de votre investissement Censi Bouvard sur votre déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C, rubrique « Investissements destinés à la location meublée non professionnelle : loi Censi-Bouvard », case 7II et suivantes.

 

Réduction d’impôt pour réhabilitation des résidences de tourisme

Les particuliers qui engagent des dépenses de travaux de réhabilitation de logements de plus de 15 ans situés dans des résidences de tourisme, votés en assemblée des copropriétaires entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Les logements doivent faire partie d’une résidence de tourisme classée ou appartenir à une copropriété comprenant une telle résidence de tourisme et être eux-mêmes classés au titre des meublés de tourisme.

Les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt pour réhabilitation des résidences de tourisme sont les suivants :

  • travaux d’amélioration des performances environnementales du logement ;
  • acquisition et pose de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées ou de volets isolants ;
  • acquisition et pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques ;
  • acquisition et pose d’équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable ;
  • travaux visant à faciliter l’accueil des personnes handicapées ;
  • travaux de ravalement.

 

Le logement doit être affecté à la location pendant au moins cinq ans à compter de la date d’achèvement des travaux. Le propriétaire doit s’engager soit à louer le logement à l’exploitant de la résidence de tourisme, soit, pour les meublés de tourisme, à louer le logement à des personnes physiques pendant au moins 12 semaines par an.

La réduction d’impôt est égale à 20 % du montant des travaux facturé au propriétaire, retenus dans la limite de 22 000 € par logement pour l’ensemble de la période 2017-2019.

La réduction s’impute sur l’impôt dû au titre de l’année du paiement définitif par le syndic de copropriété de la facture de l’entreprise ayant réalisé les travaux. Elle est soumise au plafonnement global des niches fiscales.

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