La réglementation
de la location meublée

Le régime juridique applicable aux locations de logements meublés est globalement aligné sur celui des logements vides. Toutefois, certaines particularités subsistent : contenu du contrat de location d'un meublé, durée du contrat de bail, montant et délai de restitution du dépôt de garantie, état des lieux... Au plan fiscal, l'investissement dans une résidence services permet de bénéficier de la réduction d'impôt de la loi Bouvard et l'investissement dans une résidence de tourisme de la nouvelle réduction d'impôt pour réhabilitation des résidences de tourisme.

Publié le 08/03/2018

Immobilier locatif

Fiscalité de la location meublée

 

Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle (LMNP) sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Cette règle s'applique que l'activité soit exercée à titre habituel à titre occasionnel.

 

Le régime simplifié d’imposition de la location meublée (régime micro-BIC) est réservé aux propriétaires qui perçoivent moins de 70 000 € de loyers annuels pour des locations à usage de résidence principale du locataire, à usage temporaire et des locations saisonnières (la limite de 70 000 € est valable, chaque année, pour l’imposition des revenus de 2017 à 2019).

 

Dans ce cas, le revenu net imposable est calculé par l’administration fiscale en appliquant au montant total des recettes un abattement forfaitaire pour charges de 50 %, avec un abattement minimum de 305 €.

 

Pour les activités de location saisonnière de meublés de tourisme et chambre d’hôtes, la limite annuelle des loyers à ne pas dépasser est de 170 000 € (limite valable, chaque année, pour l’imposition des revenus de 2017 à 2019) et le taux de l’abattement forfaitaire pour charges est de 71 %. Les loueurs de gîtes ruraux labellisés « Gîtes de France » ne bénéficient de ce régime que si le gîte est classé « meublé de tourisme ».

 

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels relevant du régime réel d’imposition aux BIC ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes.

Déclarer ses revenus de location meublée en 2018

 

Si vous déclarez en ligne, cochez la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » dans le cadre « Revenus » et inscrivez vos loyers bruts imposables de 2017 cases 5ND à 5PJ (régime micro-BIC ; l’administration appliquera elle-même l’abattement forfaitaire pour charges) et cases 5NA à 5GJ (régime réel).

 

Si vous remplissez une déclaration papier, inscrivez vos loyers bruts imposables de 2017 sur votre déclaration complémentaire de revenus n° 2042 C-PRO cases 5ND à 5PJ (régime micro-BIC) et cases 5NA à 5GJ (régime réel).

 

Si vous relevez du régime réel, vous devez aussi remplir une déclaration n° 2031 et ses annexes.

 

Meublé clé en main avec les résidences services

 

Une autre possibilité pour louer en meublé : acheter un logement dans une résidence services, c’est à dire dans un ensemble immobilier composé de studios, d’appartements, de maisons, destinés à la location et offrant des services para-hôteliers (ménage, fourniture du linge de maison) et des équipements communs.

Derrière cette appellation générique se cachent différents types de résidences :

  • des résidences de tourisme,

  • des résidences pour étudiants,

  • des résidences d’affaires,

  • des résidences pour personnes âgées, médicalisées ou non.

     

    En pratique, vous achetez un lot auprès d’un promoteur puis vous signez un bail commercial, d’une durée minimum de neuf ans, avec la société de gestion ou le gestionnaire de la résidence qui sera chargé de la gestion de l’ensemble de la résidence. Il s’engage à louer le logement pour votre compte et à vous reverser un loyer dont le montant est garanti pendant toute la durée du bail.

    Vous avez toujours la possibilité de vous réserver le logement quelques semaines par an lorsque vous investissez dans une résidence de tourisme. Mais ces semaines vous seront facturées à hauteur de 75 % au moins du prix public de la location.

    Attention, la société de gestion peut garantir un rendement sur quelques années, mais malgré des contrats écrits, certains gestionnaires en difficulté cessent de verser les loyers.

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logement en résidences services

Un logement en résidence services ne se revend pas comme un autre. La principale porte de sortie consiste à trouver un acheteur qui signera à son tour un bail avec l’exploitant de la résidence.

Réduction d’impôt Censi Bouvard

 

Une réduction d’impôt est accordée aux particuliers qui investissent jusqu’au 31 décembre 2017 dans certaines résidences avec services dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel (dispositif Censi Bouvard) : résidences pour étudiants, résidences pour personnes âgées ou handicapées, résidences bénéficiant d’un agrément qualité et les établissements hébergeant des personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Ouvrent également droit à la réduction d'impôt Censi Bouvard les acquisitions de logements situés dans des résidences de tourisme classées effectuées jusqu'au 31 décembre 2016, ou jusqu'au 31 mars 2017 à condition qu'un engagement d'acquisition ait été pris au plus tard le 31 décembre 2016 (promesse d’achat, contrat de réservation, etc.).

Pour les investissements réalisés depuis 2012, la réduction d’impôt est égale à 11 % du prix de revient du logement majoré, le cas échéant, des travaux de réhabilitation. Le montant des investissements est retenu dans la limite globale de 300 000 € par an (quel que soit le nombre de logements acquis). La réduction d’impôt maximale est donc de 33 000 €.

La réduction d’impôt est accordée au titre des revenus de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure. Elle est répartie sur neuf ans, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

La réduction d’impôt Censi Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales.

 

Déclarer ses revenus locatifs de résidence services en 2017

Inscrivez le prix de revient de votre investissement Censi Bouvard sur votre déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C, rubrique « Investissements destinés à la location meublée non professionnelle : loi Censi-Bouvard », case 7II et suivantes.

 

Réduction d’impôt pour réhabilitation des résidences de tourisme

Les particuliers qui engagent des dépenses de travaux de réhabilitation de logements de plus de 15 ans situés dans des résidences de tourisme, votés en assemblée des copropriétaires entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Les logements doivent faire partie d’une résidence de tourisme classée ou appartenir à une copropriété comprenant une telle résidence de tourisme et être eux-mêmes classés au titre des meublés de tourisme.

Les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt pour réhabilitation des résidences de tourisme sont les suivants :

  • travaux d’amélioration des performances environnementales du logement ;
  • acquisition et pose de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées ou de volets isolants ;
  • acquisition et pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques ;
  • acquisition et pose d’équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable ;
  • travaux visant à faciliter l’accueil des personnes handicapées ;
  • travaux de ravalement.

 

Le logement doit être affecté à la location pendant au moins cinq ans à compter de la date d’achèvement des travaux. Le propriétaire doit s’engager soit à louer le logement à l’exploitant de la résidence de tourisme, soit, pour les meublés de tourisme, à louer le logement à des personnes physiques pendant au moins 12 semaines par an.

La réduction d’impôt est égale à 20 % du montant des travaux facturé au propriétaire, retenus dans la limite de 22 000 € par logement pour l’ensemble de la période 2017-2019.

La réduction s’impute sur l’impôt dû au titre de l’année du paiement définitif par le syndic de copropriété de la facture de l’entreprise ayant réalisé les travaux. Elle est soumise au plafonnement global des niches fiscales.

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