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La réglementation de la location meublée

Le régime juridique applicable aux locations de logements meublés est globalement aligné sur celui des logements vides. Toutefois, certaines particularités subsistent : contenu du contrat de location d'un meublé, durée du contrat de bail, montant et délai de restitution du dépôt de garantie, état des lieux... Au plan fiscal, l'investissement dans une résidence services permet de bénéficier de la réduction d'impôt de la loi Bouvard.

Publié le 13/07/2016

Location d'un logement meublé : sélection du candidat

Avant de signer le contrat de location d'un logement meublé, le propriétaire peut demander des documents au candidat pour vérifier son identité et s'assurer de sa solvabilité.
A noter : la loi Alur du 24 mars 2014 a établi une liste de documents qui ne peuvent plus être demandés au locataire d'un logement meublé si le contrat de location a été signé depuis le 27 mars 2014.
Par exemple : copie de relevé de compte bancaire, attestation de bonne tenue de compte, autorisation de prélèvement automatique, contrat de mariage, dossier médical, etc.


Contrat de location d'un logement meublé

Si le contrat de location a été conclu avant le 27 mars 2014, la rédaction du bail est libre : certaines clauses sont toutefois interdites (par exemple, prévoir une durée de location de moins d'un an, des frais de résiliation en cas de congé donné par le locataire, un supplément de rémunération pour les meubles du logement).
 
Si le contrat de bail a été signé depuis le 27 mars 2014, il doit être conforme à un contrat-type dont le contenu sera défini par décret. Certains documents doivent également être annexés au contrat :

 

Location d'un logement meublé : durée du bail

La durée du contrat de location d'un logement meublé est de 1 an ou de 9 mois si le locataire est étudiant.
Si la durée du bail initial est de 1 an, le contrat est renouvelé automatiquement. Si la durée du bail initial est de 9 mois, un nouveau contrat doit être conclu entre le propriétaire et le locataire pour poursuivre le bail.


État des lieux d'un logement meublé

Depuis le 27 mars 2014, un état des lieux d'entrée doit être établi lors de la remise des clés. Un modèle d'état des lieux dont le contenu sera fixé par décret devra être utilisé à cet effet.


Dépôt de garantie : montant et délai de restitution

Si le contrat de bail a été conclu avant le 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie versé par le locataire peut être fixé librement par le propriétaire.
Le délai de restitution du dépôt de garantie à la fin du contrat de bail est également libre, à condition de respecter les clauses du bail si le délai est mentionné.
 
Si le contrat de bail a été conclu depuis le 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder 2 mois de loyer hors charges.

Le délai de restitution du dépôt de garantie à la fin du bail est de :

  • 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée,
  • 2 mois si les deux états des lieux comportent des divergences.

 

Résiliation du bail d'un logement meublé


Le propriétaire d'un logement meublé doit respecter un délai de préavis de 3 mois avant la date d'échéance du contrat de location.
Les motifs de résiliation du contrat de location pour lesquels le propriétaire est autorisé à rompre le bail sont les mêmes pour un logement vide et un logement meublé.
S'agissant du locataire, celui-ci peut résilier le contrat de bail d'un logement meublé à tout moment, à condition de respecter un délai de préavis d'un mois.

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le statut LMP

Pour avoir accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il faut que :

  • l'un des membres du foyer fiscal soit inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés ;
  • les recettes tirées de cette activité soient supérieures à 23 000€ par an ;
  • ces recettes excédent les autres revenus d'activité du foyer fiscal, pensions et rentes viagères comprises.

Dans ce cas, les loyers sont imposés selon le régime des BIC et le déficit résultant de cette activité peut être imputé sur le revenu global sans limitation.

Fiscalité de la location meublée

 

Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle (LMNP) sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Le régime simplifié d’imposition de la location meublée (régime micro-BIC) est réservé aux propriétaires qui perçoivent moins de 32 900 € de loyers annuels pour des locations à usage de résidence principale du locataire, à usage temporaire et des locations saisonnières (la limite de 32 900 € est valable pour chacune des années 2015 et 2016).

Dans ce cas, le revenu net imposable est calculé par l’administration fiscale en appliquant au montant total des recettes un abattement forfaitaire pour charges de 50 %, avec un abattement minimum de 305 €.

Pour les activités de location saisonnière de gîtes ruraux classés « Gites de France », meublés de tourisme et chambre d’hôtes, la limite annuelle des loyers à ne pas dépasser est de 82 200 € (limite valable pour chacune des années 2015 et 2016) et le taux de l’abattement forfaitaire pour charges est de 71 %.

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels relevant du régime réel d’imposition aux BIC ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes.

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Fiscalité location résidence principale

Si vous louez ou sous-louez en meublé une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, les loyers correspondants sont exonérés d’impôt si le prix de la location est fixé dans des limites « raisonnables », c’est-à-dire si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne dépasse pas 184 € en Ile de France et 135 € en province (plafonds valables au titre des années 2015 et 2016).

S’agissant des chambres d’hôtes, les revenus sont exonérés si le loyer est inféri

Déclarer ses revenus de location meublée en 2016


Inscrivez vos loyers bruts imposables de 2015 sur votre déclaration complémentaire de revenus n° 2042 C-PRO cases 5ND à 5PJ (régime micro-BIC ; l’administration appliquera elle-même l’abattement forfaitaire pour charges) et cases 5NA à 5GJ (régime réel) si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP), et cases 5KP à 5MP (ou cases 5HA à 5MA) si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP). Remplissez également les cases 5HY à 5JY (« Revenus à imposer aux prélèvements sociaux »). Si vous relevez du régime réel, vous devez aussi remplir une déclaration n° 2031 et ses annexes.

 

Meublé clé en main avec les résidences services


Une autre possibilité pour louer en meublé : acheter un logement dans une résidence services, c’est à dire dans un ensemble immobilier composé de studios, d’appartements, de maisons, destinés à la location et offrant des services para-hôteliers (ménage, fourniture du linge de maison) et des équipements communs.

Derrière cette appellation générique se cachent différents types de résidences :

  • des résidences de tourisme,

  • des résidences pour étudiants,

  • des résidences d’affaires,

  • des résidences pour personnes âgées, médicalisées ou non.


En pratique, vous achetez un lot auprès d’un promoteur puis vous signez un bail commercial, d’une durée minimum de neuf ans, avec la société de gestion ou le gestionnaire de la résidence qui sera chargé de la gestion de l’ensemble de la résidence.

Il s’engage à louer le logement pour votre compte et à vous reverser un loyer dont le montant est garanti pendant toute la durée du bail.

Vous avez toujours la possibilité de vous réserver le logement quelques semaines par an lorsque vous investissez dans une résidence de tourisme. Mais ces semaines vous seront facturées à hauteur de 75 % au moins du prix public de la location.

Attention, la société de gestion peut garantir un rendement sur quelques années, mais malgré des contrats écrits, certains gestionnaires en difficulté cessent de verser les loyers.

A noter : Un logement en résidence services ne se revend pas comme un autre. La principale porte de sortie consiste à trouver un acheteur qui signera à son tour un bail avec l’exploitant de la résidence.

Réduction d’impôt Censi Bouvard

Une réduction d’impôt est accordée aux particuliers qui investissent jusqu’au 31 décembre 2016 dans certaines résidences avec services dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel (dispositif Censi Bouvard) : résidences de tourisme classées, résidences pour étudiants, résidences pour personnes âgées ou handicapées, résidences bénéficiant d’un agrément qualité et les établissements hébergeant des personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Pour les investissements réalisés depuis 2012, la réduction d’impôt est égale à 11 % du prix de revient du logement majoré, le cas échéant, des travaux de réhabilitation. Le montant des investissements est retenu dans la limite globale de 300 000 € par an (quel que soit le nombre de logements acquis). La réduction d’impôt maximale est donc de 33 000 €.

La réduction d’impôt est accordée au titre des revenus de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure. Elle est répartie sur neuf ans, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

La réduction d’impôt Censi Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales.

 

Déclarer ses revenus locatifs de résidence services en 2016


Inscrivez le prix de revient de votre investissement Censi Bouvard sur votre déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C, rubrique « Investissements destinés à la location meublée non professionnelle : loi Censi-Bouvard », case 7II et suivantes.

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