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Restauration immobilière : dispositif Malraux

Grâce à la loi Malraux, vous pouvez réaliser des travaux de restauration complète sur des immeubles destinés à la location et situés dans certaines zones urbaines protégées et bénéficier d'une réduction d'impôt.

Publié le 25/04/2017

Loi Malraux : les opérations de restauration concernées

Il s'agit des opérations de restauration complète d'un immeuble bâti situé dans une des zones suivantes :

  • un site patrimonial remarquable (SPR),

  • un quartier ancien dégradé figurant sur une liste établie par décret,

  • depuis 2016, un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé dont la liste doit être fixée par arrêté.

 

L’opération de restauration doit être déclarée d'utilité publique sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé. La restauration peut concerner un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel.

Tous les locaux destinés à l'habitation, après réalisation des travaux, y compris ceux qui ne l'étaient pas originellement (bureaux transformés en logements, par exemple) ouvrent droit à la réduction d'impôt (opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée depuis le  1er janvier 2017). Auparavant, la réduction d'impôt pouvait s'appliquer aux locaux destinés à l'origine à l'habitation et réaffectés à cet usage mais elle ne pouvait pas s'appliquer aux locaux non affectés à l'habitation dès l'origine.

 

A noter : les sites patrimoniaux remarquables (SPR) ont remplacé, depuis le 8 juillet 2016, les secteurs sauvegardés, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ainsi que les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (Avap).

 

Pour les opérations de restauration d'immeubles situés dans un quartier ancien dégradé ainsi que dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé, la réduction d’impôt Malraux s'applique pour les dépenses supportées jusqu'au 31 décembre 2019.

 

Dépenses prises en compte par le dispositif Malraux


La réduction d'impôt Malraux est calculée sur la base des dépenses de restauration suivantes :

  • dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration ;

  • primes d'assurance ;

  • frais de gestion ;

  • impôts perçus au profit des collectivités locales ;

  • frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;

  • frais des travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique.

     

Les dépenses prises en compte sont celles supportées à partir soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable, et jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivante.

 

Calcul de l’avantage fiscal Malraux

 

Le taux de la réduction d'impôt du dispositif Malraux est de :

  • 30 % du montant des dépenses payées pour les immeubles situés dans le périmètre d'un SPR couvert par un PSVM approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé ;

  • 22 % dans les autres cas.

 

Les taux applicables aux opérations portant sur des immeubles situés dans le périmètre d'un SPR (30 % ou 22 % selon le cas) sont applicables aux opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée depuis le 9 juillet 2016.

Pour les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée avant le 9 juillet 2016, les taux étaient fixés à 30 % pour les immeubles situés en secteur sauvegardé, et à 22 % pour les immeubles situés en ZPPAUP ou dans des Avap.

Les dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt sont retenues dans la limite de 400 000 € sur la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire (ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable) et le 31 décembre de la troisième année qui suit. Le plafond des dépenses est un plafond pluriannuel sur une période de quatre ans. Ce régime s'applique aux opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée depuis le 1er janvier 2017.

Pour les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée avant le 1er janvier 2017, les dépenses ouvrant droit à la réduction sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €.

La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année du paiement des dépenses. Pour les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée depuis le 1er janvier 2017, la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition qui excède le montant de l’impôt dû au titre de cette année est reportable sur l’impôt dû au titre des trois années suivantes.

La réduction d'impôt Malraux n’est plus prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales (sauf si la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2013).

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régime d'imputation des déficits de la loi Malraux

Les opérations de restauration pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2009 bénéficient non pas d'une réduction d'impôt mais d'un régime d'imputation des déficits.

Défiscalisation loi Malraux : quelles sont les conditions locatives ?


  • Le propriétaire doit s'engager à louer l'immeuble pendant neuf ans minimum. S'il s'agit d'un immeuble d'habitation, il doit être loué nu à usage d'habitation principale du locataire, ce dernier ne devant pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.

  • La location du bien doit débuter dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux ; cette location doit être effective et continue pendant toute la durée de l'engagement.

 

Déclarer ses dépenses de restauration immobilière en 2017

Inscrivez les dépenses payées en 2016 ouvrant droit à la réduction d'impôt Malraux sur votre déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C, rubrique « Travaux de restauration immobilière : loi Malraux », cases 7RD et suivantes.

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