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Achat immobilier :
conseils pratiques

Vous avez un projet d'achat immobilier ? Ne vous précipitez pas sur le premier bien immobilier qui vous séduit. Prenez le temps nécessaire à la réflexion ! Sept conseils indispensables pour réussir votre acquisition immobilière.

Publié le 22/03/2017

1. Visitez plusieurs fois le quartier et le logement

 

Promenez-vous dans le quartier et visitez plusieurs fois le logement : au minimum une fois en semaine et une fois le week-end et à des heures différentes. En effet, un logement très silencieux pendant la journée en semaine peut se révéler particulièrement bruyant le soir ou le week-end. N'hésitez pas à demander l'avis d'un proche, surtout si vous avez eu un coup de cœur : il sera peut être plus objectif que vous !

Regardez tout, du sol au plafond, pour détecter d'éventuelles traces d'humidité, des fissures, vérifier l'état des huisseries... Si de gros travaux sont à prévoir, faites-vous accompagner par un professionnel du bâtiment lors de la seconde visite pour avoir une idée précise du coût des travaux. Vérifiez également les commodités dans le quartier : écoles, lycées, commerces d'alimentation, métro et bus, bureau de poste, etc.

 

2. Renseignez-vous sur la copropriété

 

Si vous visitez un appartement, demandez au vendeur de vous remettre le carnet d'entretien et le diagnostic technique global de l'immeuble ainsi qu'une copie des derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires : cela vous permettra de savoir dans quel état est l'immeuble (solidité du clos et du couvert, état des conduites, des canalisations, des parties communes, etc.). Cette demande vous permettra aussi de connaître la nature des derniers travaux réalisés et de vous informer sur ceux qui sont votés ou prévus. Demandez également à consulter le règlement de copropriété, notamment pour savoir si l'exercice d'une activité professionnelle est autorisé dans l’immeuble.

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carnet numérique de suivi et d'entretien

Un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement doit être remis automatiquement à l’achat ou à la location d’un logement neuf dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2017. Ce carnet intègre notamment le dossier de diagnostic technique de l’immeuble.

 

3. Estimez les futures charges

 

Interrogez le vendeur et demandez-lui de vous remettre tous les documents qui pourront vous permettre d'avoir une idée précise du montant de vos futures charges : factures d'électricité, de gaz, d'eau, avis d'imposition à la taxe d'habitation et à la taxe foncière, relevé des charges de copropriété ... La prise en compte de toutes les charges vous aidera à comparer les différents logements qui vous intéressent.

 

4. Faites des économies d’énergie en achetant un logement qui consomme peu !

 

Depuis le 1er janvier 2013, tous les logements neufs doivent respecter certaines exigences de performance énergétique fixées par la réglementation thermique « RT 2012 ».

Prenez le temps d'analyser quelles seront les économies d'énergie offertes par un logement « performant énergétiquement » par rapport à un bien classique. Sur plusieurs années, l'écart peut être significatif. Des dispositifs de financement ont été mis en place par les pouvoirs publics pour promouvoir ces habitats : le prêt à taux zéro (PTZ) (même s’il n’est pas exclusivement dédié au financement des travaux d’économie d’énergie) et le dispositif de réduction d’impôt loi Pinel.

 

Le mot du conseiller

Certaines mentions obligatoires doivent figurer sur les annonces de vente d’un appartement en copropriété : nombre de lots dans l’immeuble, montant moyen annuel de la quote-part du budget provisionnel à la charge du vendeur et correspondant aux dépenses courantes, procédures dont fait éventuellement l'objet la copropriété si elle est en difficulté.


5. Diagnostic de performance énergétique : estimez la consommation de votre futur bien immobilier

 

Les annonces immobilières doivent mentionner l'étiquette de performance énergétique (ou « étiquette énergie ») du logement présenté à la vente.

 

L'étiquette classe le bien sur une échelle de référence de A à G (classe A : consommation faible, inférieure à 50 kilowattheures/m² ; classe G : consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures/m²) en fonction de l’estimation de sa consommation énergétique annuelle (chauffage, production d'eau chaude sanitaire et refroidissement).

Le classement énergétique d'un logement est purement informatif. En conséquence, un acquéreur ne peut pas s'en prévaloir à l'encontre du vendeur pour obtenir une réduction du prix de vente dans l'hypothèse où l'estimation de la consommation d'énergie du logement contenue dans le diagnostic de performance énergétique se révélerait par la suite inexacte.

Diagnostic de performance énergétique : savoir lire l'étiquette

En tant qu’acheteur, la performance énergétique du logement vous permet d'anticiper votre budget chauffage et de prévoir, si nécessaire, des travaux d'isolation thermique, l'installation de nouveaux équipements de chauffage, etc. Par ailleurs, une bonne performance énergétique est un critère de nature à majorer votre plus-value lors de la revente. Sans oublier, qu'au moment de souscrire votre prêt immobilier la performance énergétique du logement peut entrer en ligne de compte.

 

6. Prenez votre temps !

 

Ne vous précipitez pas : aujourd'hui, l'offre est diversifiée dans l'ancien et à moins de chercher un bien très atypique (une maison de ville, un loft, une surface à réhabiliter) ou un logement situé dans un secteur très précis, vous avez intérêt à comparer les prix de biens similaires. Cela peut en outre vous permettre d'affiner vos priorités. Même dans l’immobilier neuf, prenez le temps de réfléchir. Ne vous laissez pas influencer par un vendeur ou un intermédiaire qui vous rappelle qu'il a déjà « trois acheteurs potentiels »…

 

Mot du conseiller

Le délai de rétractation pour l'achat d'un bien immobilier est de 10 jours à compter du lendemain de la remise de la promesse ou du compromis de vente (en cas de vente d’un lot de copropriété, ce délai ne court qu’à compter du lendemain de la communication de certains documents relatifs à la copropriété s’ils ne sont pas annexés à la promesse).

7. N’hésitez pas à négocier le prix d’achat de votre appartement ou maison

 

Une fois que vous aurez trouvé le bien qui vous plait, n'hésitez pas à négocier le prix, surtout si vous savez qu'il est en vente depuis longtemps ou que les vendeurs sont pressés (divorce, succession...).

Relevez tout ce qui peut jouer en votre faveur pour négocier le prix d’achat de votre bien immobilier:

  • une mauvaise distribution des pièces,
  • l'absence de placard ou de parking (surtout si le logement est situé en centre-ville),
  • une mauvaise isolation phonique ou thermique,
  • des charges de copropriété élevées,
  • des travaux à prévoir,
  • l'éloignement des commerces ou des transports en commun,
  • un autre bien comparable en vente moins cher.
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