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La plupart des maisons et appartements neufs sont aujourd'hui vendus sur plan. Cette formule, appelée vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), est encadrée par la loi afin de protéger l'acquéreur.

Publié le 21/08/2014

La VEFA concerne l'achat d'un appartement (cas le plus courant) ou l'achat d'une maison individuelle (lotissement ou copropriété horizontale).

Attention : Les règles sont différentes lorsque vous signez un contrat de construction d'une maison individuelle. Pour en savoir plus, voir notre fiche Faire construire sa maison individuelle.

 

Le contrat de réservation

Première étape : la signature d'un avant-contrat spécifique par lequel le promoteur s'engage à vous réserver un logement dans son programme. En contrepartie vous devez verser un dépôt de garantie dont le montant maximum est fixé à 5 % du prix prévu si la vente doit être signée dans l'année, et à 2 % si la vente doit être signée dans les deux ans. Ce dépôt est versé sur un compte ouvert à votre nom dans une banque ou chez un notaire : le promoteur ne peut pas conserver le chèque ou l'encaisser sous peine de sanctions pénales.

Ce contrat de réservation ne devient définitif qu'à l'expiration d'un délai de 7 jours, pendant lequel vous pouvez changer d'avis sans avoir à vous justifier. Ce délai court à compter du lendemain du jour où vous avez reçu l'exemplaire du contrat de réservation par lettre recommandée. Si vous renoncez à votre projet, le promoteur doit vous rembourser le montant du dépôt de garantie.

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Le prix mentionné dans le contrat de réservation peut être un prix prévisionnel qui pourra être majoré, dans certaines limites encadrées par la loi, lors de la signature du contrat de vente définitif. Afin d'éviter toute mauvaise surprise, essayez autant que possible de négocier un prix ferme et définitif.

A savoir : il y a possibilité d'annulation si le prix de vente est supérieur de 5% au prix prévisionnel.

Le contrat de vente définitif

Au moins un mois avant la date de la signature du contrat définitif chez un notaire, un projet d'acte de ventedoit vous être envoyé par lettre recommandée : à compter de cet envoi, le promoteur ne pourra plus modifier son contenu sans votre accord. Prenez le temps de le vérifier et de vous assurer que tout ce que vous aviez demandé lors de la signature du contrat de réservation figure bien dans le projet d'acte.


Les mentions obligatoires du contrat de vente définitif :

  • la description détaillée du logement (surface habitable, nombre de pièces principales et des dépendances, situation du logement dans l'immeuble ou dans un ensemble immobilier, description des matériaux à utiliser),

  • la date précise de la livraison du logement et les éventuelles pénalités en cas de retard,

  • le prix total de la vente et les conditions éventuelles de révision du montant,

  • les conditions d'échelonnement du montant des travaux,

  • l'éventuelle condition suspensive de l'obtention d'un prêt.

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Soyez attentif au délai de livraison. Il est le plus souvent stipulé de manière imprécise ; par exemple « livraison dans le courant du premier semestre 2015 ». Dans la mesure du possible, essayez d'obtenir une date plus précise : cela peut être utile si vous êtes locataire et devez donner congé à votre propriétaire.

Achat sur plan : les modalités de paiement

Avant la signature du contrat de vente, le vendeur ne peut vous réclamer aucun versement en dehors du dépôt de garantie.

Lors de la signature du contrat de vente, le montant du prix à payer dépend du stade d'avancement des travaux à cette date : plus le programme est avancé, plus la somme à verser sera élevée.

Si le vendeur bénéficie d'une garantie d'achèvement des travaux, vous ne devez pas avoir payé plus de :

  • 35 % du prix à l'achèvement des fondations,

  • 70 % à la mise hors d'eau,

  • 95 % à la fin des travaux, dépôt de garantie compris.

Les 5 % restant sont payés à la livraison du logement.

 

Si le vendeur ne bénéficie pas de la garantie d'achèvement des travaux, vous ne devez pas avoir payé plus de :

  • 20 % du prix total lorsque les fondations sont achevées,

  • 45 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau,

  • 85 % du prix total à l'achèvement des travaux.

Les 15 % restant sont versés à la livraison du logement.

 

Achat sur plan : la livraison du logement

Faites le tour du logement : vérifiez pièce par pièce que le logement et les équipements sont bien conformes au descriptif prévu et consignez sur le procès-verbal de livraison tous les défauts et vices apparents que vous constatez. Si vous ne les découvrez qu'après la livraison, vous avez encore un mois pour les signaler au vendeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et lui demander de faire réparer les malfaçons dans les plus brefs délais. Il est en outre fortement recommandé de vérifier que la surface du bien est conforme à celle prévue au contrat car les litiges sur ce point sont nombreux.

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Si vous avez découvert des défauts de conformité, vous pouvez faire consigner le solde du prix sur un compte spécial jusqu'à ce que le promoteur ait effectué les travaux nécessaires pour remédier aux défauts de conformité.

Quelles sont vos garanties en cas de vices cachés ?

Le vendeur est également responsable des vices cachés, c'est à dire de ceux que vous ne pouviez pas déceler lors de la livraison du logement :

  • les équipements (robinetterie, revêtement muraux, volets, portes...) sont couverts par une garantie de bon fonctionnement de deux ans ;

  • les dommages importants affectant la solidité de la construction sont couverts pendant dix ans.

 

En cas de faillite du promoteur ou d'abandon du chantier ?

La loi oblige le promoteur à souscrire une des deux assurances suivantes :

  • soit une garantie d'achèvement de l'immeuble par laquelle un établissement financier s'engage à financer les travaux qui restent à réaliser ;

  • soit une garantie de remboursement par laquelle un établissement financier s'engage à vous rembourser les sommes déjà versées pour le cas où le promoteur ne serait pas en mesure d'achever la construction.

Attention : dans certains cas, le promoteur peut être dispensé de fournir une garantie ; par exemple, lorsque les fondations sont déjà achevées et que le financement de l'immeuble est assuré à hauteur de 75 %.

A noter : cette possibilité de dispense de garantie a été supprimée pour tous les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2015.

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