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Prêt immobilier : comment choisir ?

Bien choisir votre prêt immobilier implique de choisir entre prêt à taux fixe et prêt à taux révisable, de déterminer une durée d'emprunt en fonction de votre capacité de remboursement et de souscrire une assurance emprunteur adaptée à vos besoins. Le coût total de votre prêt immobilier est donné par le TAEG (taux annuel effectif global).

Publié le 01/10/2016

Prêt immobilier à taux fixe ou à taux révisable : quelles différences ?

Avec un prêt immobilier à taux fixe, le taux de l'emprunt est fixé une fois pour toutes lors de la signature du prêt.

Avec un prêt à taux révisable (également communément appelé prêt immobilier à taux variable), le taux annoncé dans le contrat de prêt évolue en fonction d'un indice de référence (généralement, le taux interbancaire de la zone euro, Euribor). La révision du taux a lieu tous les ans selon l'évolution de l'indice de référence, à la hausse comme à la baisse. Pour éviter une trop forte augmentation du taux durant la durée de remboursement du prêt, il pourra vous être proposé un prêt immobilier à taux révisable dit « capé », c'est-à-dire dont le taux ne pourra pas dépasser un certain plafond défini dans votre contrat de prêt. Par exemple, avec un prêt à taux variable capé + 2 points, le taux initial de votre crédit, fixé par exemple à 3,5%, ne pourra pas dépasser 5,5 % (quelle que soit la hausse de l'indice de référence).

  Avantages Inconvénients
Prêt immobilier taux fixe Vous connaissez à l'avance le montant de vos mensualités et la durée de remboursement du prêt.
Vous êtes à l'abri de toute remontée ultérieure des taux d'intérêt.
Taux généralement plus élevé qu'avec un prêt à taux variable.
En cas de baisse des taux, vous n'en profitez pas.
Prêt immobilier taux révisable Taux de départ généralement plus faible qu'avec un prêt à taux fixe.
Permet de bénéficier d'une baisse ultérieure des taux.
En cas de hausse des taux, le coût du crédit augmente.
Vous ne maîtrisez pas totalement le montant de vos mensualités et/ou la durée de remboursement de votre prêt.

 

(Pour connaître l'évolution des taux au cours des derniers mois, voir : http://www.creditlogement.fr/Observatoire.asp)

Prêt immobilier : quelle durée de remboursement ?

Pour une même somme empruntée, plus la durée de votre crédit immobilier est longue, plus vos mensualités seront faibles et plus il vous sera facile de les faire coïncider avec vos possibilités de remboursement. Mais en contrepartie, le montant des intérêts dus sur le capital devient plus important lorsque la durée de remboursement augmente.

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En mai 2014, la durée moyenne des prêts immobiliers s'est établie à 202 mois, soit 16,8 ans.
Source : Observatoire Crédit Logement/CSA

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Si vous achetez un nouveau bien immobilier avant d'avoir revendu l'ancien, pensez au prêt relais immobilier. Le prêt relais est un prêt de courte durée qui vous permet de financer une partie de l'achat du nouveau bien grâce à l'avance de fonds accordée par votre banque dans l'attente de la revente de votre ancien bien.

L'assurance emprunteur (décès, invalidité, perte d'emploi)

La souscription d'une assurance décès invalidité (ADI) est fortement recommandée par les banques pour obtenir un prêt immobilier. Elle permet le versement à la banque par la compagnie d'assurance du capital et des intérêts restant dus par l'emprunteur en cas de décès de ce dernier ou d'invalidité absolue et définitive.

En revanche, la souscription d'une garantie perte d'emploi est généralement laissée à l'appréciation de l'emprunteur.

 

La délégation d'assurance

Dans la plupart des cas, la banque vous proposera de souscrire un contrat d'assurance de groupe qu'elle a préalablement négocié avec un assureur pour le compte de l'ensemble de ses clients. Si ce contrat ne vous convient pas, vous pouvez proposer à la banque la souscription d'une assurance individuelle auprès de l'assureur de votre choix, en demandant une délégation d'assurance. La banque ne peut pas refuser un contrat d'assurance emprunteur individuel à condition que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'elle propose.

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Pour les offres de prêt immobilier émises depuis le 26 juillet 2014, l’emprunteur dispose d’un délai de 12 mois à compter de la signature de l’offre de prêt pour substituer au contrat d’assurance de groupe initialement souscrit un autre contrat d’assurance.

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Lorsque vous souscrivez un contrat d’assurance emprunteur, prêtez attention au taux annuel effectif de l'assurance (TAEA). Le TAEA, représente le coût réel de l’assurance emprunteur par rapport au coût global de votre crédit immobilier.

Qu'est-ce que la convention AERAS ?

La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a pour objet de mettre au point un dispositif d'ensemble tendant à élargir, dans les meilleures conditions, l'accès à l'emprunt et l'accès à l'assurance des personnes présentant un risque de santé aggravé.

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Lors d'un achat immobilier à deux, vous pouvez, pour des questions de coût, répartir l'assurance décès invalidité entre vous en fonction de vos contributions respectives au remboursement de l'emprunt. A vous de voir si vous y avez réellement intérêt. Par exemple, si vous êtes assuré à 50 % « sur chaque tête », en cas de décès, le survivant devra continuer à rembourser la moitié du prêt. En revanche, en vous assurant à 100 % sur chaque tête, le capital restant dû sera pris en charge en totalité par l'assurance.

Garanties hypothécaires ou cautionnement

Pour garantir le prêt immobilier qu'elle vous accorde, la banque va solliciter une garantie : il peut s'agir d'une hypothèque classique ou d'un privilège du prêteur de deniers. Si vous deviez ne plus être en mesure de rembourser votre prêt, ces garanties permettront à la banque de faire vendre votre logement afin de récupérer les sommes prêtées sur le prix de vente. En contrepartie, vous devez payer des frais d'inscription hypothécaire, déterminés en fonction du montant du prêt.

Autre option : la banque peut vous proposer de faire cautionner votre prêt par un particulier ou un organisme spécialisé qui va garantir la banque en cas de défaillance de votre part.

Le coût de la caution est un peu moins élevé que celui d'une hypothèque (de 2 à 3 % du montant du prêt pour la caution, contre 3 à 4% pour l'hypothèque), d'autant que l'emprunteur n'a pas à supporter les frais de mainlevée de la garantie hypothécaire dus en cas de vente du bien par l'emprunteur avant complet remboursement de son prêt ou dans un délai d'un an après tombée de la dernière échéance du prêt.

 

Les frais de dossier de prêt immobilier

En contrepartie de l'étude de votre demande de crédit, la banque peut vous réclamer des frais de dossier.

 

Coût total du crédit immobilier : le taux annuel effectif global (TAEG)

Pour vous permettre de comparer les taux des différentes offres qui vous sont faites, l'offre de prêt immobilier doit obligatoirement indiquer le « taux annuel effectif global » (TAEG) de votre prêt. Il correspond au coût total de votre crédit puisqu'il inclut, outre le montant des intérêts proprement dits, l'ensemble des frais liés à son obtention :

  • frais de dossier,

  • frais de constitution de garantie,

  • cotisation d'assurance décès invalidité (ADI),

  • commissions versées à un courtier qui vous a mis en relation avec la banque,

  • tout autre frais connu au moment de la demande.

La remise d'une offre de prêt : délai de réflexion

Préalablement à la délivrance d'un prêt immobilier, la banque est tenue de vous remettre, ainsi qu'à chaque coemprunteur et caution, une offre de prêt dont le contenu est réglementé. Cette offre doit vous être adressée par courrier. Elle est valable pendant 30 jours à compter de sa réception.

Vous disposez d'un délai de réflexion minimum obligatoire de 10 jours pour étudier la proposition de la banque. Ce n'est qu'à partir du 11e jour suivant sa date de réception que vous pouvez l'accepter. Pour l'accepter, vous (et chaque coemprunteur et caution) devez renvoyer un exemplaire à votre banque par courrier, daté et signé.

Une fois acceptée, l'offre de prêt devient votre contrat de prêt et vous engage définitivement. Toutefois, lorsque l'opération pour laquelle vous avez sollicité le prêt (acquisition, construction, travaux supérieurs à 75 000 €) n'est pas réalisée dans le délai de 4 mois suivant votre acceptation, l'offre de prêt devient caduque : vous n'êtes plus engagé. Dans le cas également où vous auriez demandé plusieurs prêts pour la réalisation d'une même opération, le refus de l'un de ces prêts, représentant au moins 10 % du capital emprunté, vous dégagerait de l'ensemble des autres prêts qui vous auraient déjà été accordés.

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Un prêt immobilier « classique » ne peut concerner des travaux seuls (c'est-à-dire qui ne sont pas réalisés concomitamment à l’achat de votre logement) que si leur montant dépasse 75 000 €. En dessous de ce montant, le prêt relève de la réglementation des crédits à la consommation (« prêt travaux »).

lcl Assurance Emprunteur Immo LCL