Banque et Assurance

Prêt immobilier :
comment choisir

Bien choisir votre prêt immobilier implique d'étudier avec votre conseiller bancaire le meilleur choix entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable, et de déterminer avec lui une durée d'emprunt en fonction de votre capacité de remboursement.
LCL vous éclaire sur toutes ces notions.

Publié le 22/03/2017

Prêt immobilier à taux fixe ou à taux révisable : quelles différences ?

 

Prêt immobilier à taux fixe

Avec un prêt à taux fixe, le taux de l’emprunt est fixé une fois pour toutes lors de la signature de l'offre de prêt.

 

Prêt immobilier à taux révisable

Avec un prêt à taux révisable (également appelé prêt immobilier à taux variable), le taux annoncé dans le contrat de prêt évolue en fonction d'un indice de référence (généralement, le taux interbancaire de la zone euro à 12 mois, Euribor 12 mois). La révision du taux a lieu selon la périodicité prévue dans l'offre de prêt, selon l’évolution de l’indice de référence, à la hausse comme à la baisse. Pour éviter une trop forte augmentation du taux durant la durée de remboursement du prêt, il pourra vous être proposé un prêt immobilier à taux révisable dit « capé », c'est-à-dire dont le taux ne pourra pas dépasser un certain plafond défini dans votre contrat de prêt.


Exemple

Avec un prêt à taux révisable capé + 2 points, le taux initial de votre crédit, fixé par exemple à 2,5%, ne pourra pas dépasser 4,5 % (quelle que soit la hausse de l'indice de référence).

 

  Avantages Inconvénients
Prêt immobilier taux fixe Vous connaissez à l'avance le montant de vos mensualités et la durée de remboursement du prêt.
Vous êtes à l'abri de toute remontée ultérieure des taux d'intérêt.
Taux généralement plus élevé qu'avec un prêt à taux révisable.
En cas de baisse des taux, vous n'en profitez pas.
Prêt immobilier taux révisable Taux de départ généralement plus faible qu'avec un prêt à taux fixe.
Permet de bénéficier d'une baisse ultérieure des taux.
En cas de hausse des taux, le coût du crédit augmente.
Vous ne maîtrisez pas totalement le montant de vos mensualités et/ou la durée de remboursement de votre prêt.

 

Pour connaître l'évolution des taux au cours des derniers mois, voir : http://www.creditlogement.fr/Observatoire.asp.


Crédit immobilier : quelle durée de remboursement ?

 

Pour une même somme empruntée, plus la durée de votre crédit immobilier est longue, plus vos mensualités seront faibles. Mais en contrepartie, le montant des intérêts dus sur le capital sera plus important (tout comme le coût de votre crédit) lorsque la durée de remboursement augmente.

 

A noter :

 

En mars 2016, la durée moyenne des prêts immobiliers s'est établie à 210 mois, soit 17,5 ans.
Source : Observatoire Crédit Logement/CSA

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prêt relais immobilier

Si vous achetez un nouveau bien immobilier avant d'avoir revendu l'ancien, pensez au prêt relais immobilier. Le prêt relais est un prêt de courte durée qui vous permet de financer une partie de l'achat du nouveau bien grâce à l'avance de fonds accordée par votre banque dans l’attente de la revente de votre ancien bien.

Pour en savoir plus, consultez le mini guide « Le crédit relais immobilier » de la Fédération Bancaire Française.

L’assurance emprunteur (décès, invalidité, perte d’emploi)

 

La souscription d'une assurance décès invalidité (ADI), qui protège l'emprunteur en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi, est souvent exigée par les banques pour octroyer un prêt immobilier. Elle permet le versement à la banque par la compagnie d’assurance du capital et des intérêts restant dus par l’emprunteur en cas de décès de ce dernier ou de perte totale et irréversible d'autonomie.

En revanche, la souscription d'une garantie perte d'emploi est généralement laissée à l’appréciation de l’emprunteur.

La délégation d’assurance

Dans la plupart des cas, la banque vous proposera de souscrire un contrat d’assurance de groupe qu'elle a préalablement négocié avec un assureur pour le compte de l’ensemble de ses clients. Si ce contrat ne vous convient pas, vous pouvez proposer à la banque la souscription d’une assurance individuelle auprès de l’assureur de votre choix, en demandant une délégation d'assurance.

La banque ne peut pas refuser un contrat d'assurance emprunteur individuelà condition que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'elle propose. L’équivalence des garanties est appréciée au regard de la liste des critères d’exigences retenus par chaque banque notamment en fonction de sa politique des risques. Chaque banque publie la liste de ses critères d’exigences sur son site internet.

 

Le coût de l’assurance emprunteur

Lorsque vous souscrivez un contrat d’assurance emprunteur, prêtez attention au taux annuel effectif de l'assurance (TAEA). Le TAEA, qui se traduit par un pourcentage calculé sur le capital restant dû de votre prêt immobilier, représente le coût réel de l’assurance emprunteur par rapport au coût global de votre crédit immobilier.

 

A noter :

 

L’emprunteur dispose d’un délai de 12 mois à compter de la signature du prêt pour substituer au contrat d’assurance de groupe initialement souscrit un autre contrat d’assurance.

 

Qu’est-ce que la convention AERAS ?

La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a pour objet de mettre au point un dispositif d'ensemble tendant à élargir, dans les meilleures conditions, l'accès à l'emprunt et l'accès à l'assurance des personnes présentant un risque de santé aggravé.

A noter : il existe un droit à l’oubli pour l’accès à l’assurance et à l’emprunt des anciens malades de graves pathologies. Cela leur permet de souscrire une assurance emprunteur sans avoir à déclarer les graves pathologies dont ils ont souffert s’ils en sont guéris depuis 10 ans au maximum (5 ans pour les cancers survenus avant l’âge de 18 ans).

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Assurance emprunteur en cas d'achat immobilier à deux

Lors d’un achat immobilier à deux, vous pouvez, pour des questions de coût, répartir l’assurance décès invalidité entre vous en fonction de vos contributions respectives au remboursement de l’emprunt. A vous de voir si vous y avez réellement intérêt. Par exemple, si vous êtes assuré à 50 % « sur chaque tête », en cas de décès, le survivant devra continuer à rembourser la moitié du prêt. En revanche, en vous assurant à 100 % sur chaque tête, le capital restant dû sera pris en charge en totalité par l’assurance.


Prêt immobilier : cautionnement mutuel ou hypothèque

 

Les garanties hypothécaires

Pour garantir le prêt immobilier qu'elle vous accorde, la banque va solliciter une garantie : il peut s'agir d'une hypothèque classique ou d'un privilège du prêteur de deniers. Si vous deviez ne plus être en mesure de rembourser votre prêt, ces garanties permettront à la banque de faire vendre votre logement afin de récupérer les sommes prêtées sur le prix de vente. En contrepartie, vous devez payer des frais d'inscription hypothécaire, déterminés en fonction du montant du prêt.

 

La caution mutuelle

Autre option : la banque peut vous proposer de faire cautionner votre prêt par un particulier ou un organisme spécialisé (organisme de cautionnement mutuel) qui va garantir la banque en cas de défaillance de votre part.

Le coût de la caution mutuelle est un peu moins élevé que celui d'une hypothèque (de 2 à 3 % du montant du prêt pour la caution mutuelle, contre 3 à 4% pour l'hypothèque), d'autant que l'emprunteur n'a pas à supporter les frais de mainlevée de la garantie hypothécaire dus en cas de vente du bien avant complet remboursement de son prêt ou dans un délai d'un an après tombée de la dernière échéance du prêt.

Pour en savoir plus, consultez la fiche « Hypothèque ou caution bancaire ?» (Notaires de France).

 

Les frais de dossier de prêt immobilier

 

En contrepartie de l'étude de votre demande de crédit, la banque peut facturer des frais de dossier.

 

Coût total du crédit immobilier : le taux annuel effectif global (TAEG)

 

Pour vous permettre de comparer les taux des différentes offres qui vous sont faites, l'offre de prêt immobilier doit obligatoirement indiquer le « taux annuel effectif global » (TAEG) de votre prêt. Il correspond au coût total de votre crédit puisqu'il inclut, outre le montant des intérêts proprement dits, l'ensemble des frais liés à son obtention :

  • frais de dossier,

  • frais de constitution de garantie,

  • cotisation d'assurance décès invalidité (ADI),

  • commissions, le cas échéant, versées à un courtier qui vous a mis en relation avec la banque,

  • tout autre frais connu au moment de la demande.

La remise d'une offre de prêt : délai de réflexion

 

Préalablement à la délivrance d'un prêt immobilier, la banque est tenue de vous remettre, ainsi qu'à chaque coemprunteur et caution, une offre de crédit dont le contenu est réglementé. Cette offre doit vous être adressée par courrier. Elle est valable pendant 30 jours à compter de sa réception.

Vous disposez d'un délai de réflexion minimum obligatoire de 10 jours pour étudier la proposition de la banque. Ce n'est qu'à partir du 11e jour suivant sa date de réception que vous pouvez l'accepter. Pour l'accepter, vous (et chaque coemprunteur et caution) devez renvoyer un exemplaire à votre banque par courrier, daté et signé.

 

Effets de l’acceptation de l’offre de prêt

 

Une fois acceptée, l'offre de prêt devient votre contrat de prêt et vous engage définitivement.

Toutefois, lorsque l'opération pour laquelle vous avez sollicité le prêt (acquisition, construction, travaux supérieurs à 75 000 €) n'est pas réalisée dans le délai de 4 mois suivant votre acceptation, l'offre de prêt devient caduque : vous n'êtes plus engagé.

Dans le cas où vous auriez demandé plusieurs prêts pour la réalisation d'une même opération, le refus de l'un de ces prêts, représentant au moins 10 % du capital emprunté, vous dégagerait de l'ensemble des autres prêts qui vous auraient déjà été accordés.

 

Condition suspensive d’obtention du prêt immobilier

 

Dès lors que le financement de votre logement est assuré par un prêt immobilier, quel que soit son montant, l’acquisition est nécessairement conclue sous la condition suspensive d’obtention de ce financement.

En pratique, assurez-vous que la promesse de vente contienne les principales caractéristiques du financement envisagé : montant de l’apport personnel, montant du prêt, taux maximal, durée du prêt, périodicité des remboursements… Le délai pour obtenir le prêt est d’au moins 1 mois mais la promesse de vente peut prévoir un délai plus long (en général, 3 ou 4 mois). En cas de refus de prêt dans ce délai, l’acquéreur peut se désengager de la vente et récupérer la partie du prix déjà versée.

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financement de travaux : prêt immobilier ou crédit à la consommation ?

Un prêt immobilier « classique » ne peut concerner des travaux seuls (c'est-à-dire qui ne sont pas réalisés concomitamment à l’achat de votre logement) que s’il est garanti par une hypothèque, par une sûreté comparable sur bien immobilier à usage d’habitation ou  par tout autre droit lié à un bien à usage d’habitation. Si le prêt n’est pas garanti par l’une de ces sûretés, il relève de la règlementation des crédits à la consommation (« prêt travaux »).

L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours. La vente immobilière est subordonnée à l'obtention du prêt. Si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser à l’emprunteur les sommes versées. 

En cas de prêt travaux soumis à la réglementation du crédit à la consommation, l’emprunteur dispose d’un délai de rétractation de 14 jours.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

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