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Contrat de vente immobilier et frais de notaire

Avant la vente immobilière définitive, certaines formalités doivent être respectées : signature d'un avant-contrat de vente, respect du délai de rétractation de l'acheteur, paiement des frais de notaire...

Publié le 21/08/2014

L'avant-contrat de vente immobilière : la promesse de vente et le compromis de vente

Il existe deux types d'avant-contrat : la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente.

 

Compromis de vente ou promesse de vente : quelles différences ?

Le compromis de vente immobilière est un acte par lequel le vendeur et l'acquéreur s'engagent à conclure la vente à un prix déterminé. Si l'une des deux parties renonce à la vente, l'autre partie peut l'y contraindre en ayant recours à un juge. Lors de la signature du compromis de vente, l'acquéreur du bien immobilier verse entre 5% et 10% du prix de vente au vendeur.

La promesse de vente est l'acte par lequel le propriétaire s'engage auprès de l'acquéreur potentiel à lui vendre son bien immobilier à un prix déterminé. Il s'agit d'une option pour un temps limité (généralement trois à quatre mois) durant lequel le propriétaire ne peut pas renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre candidat. En contrepartie, l'acquéreur qui bénéficie de l'option verse au vendeur une indemnité d'immobilisation (en principe, 10 % du prix de vente).

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Même si cela n'est pas obligatoire, il est préférable de faire rédiger l'avant-contrat de vente par un professionnel : avocat, notaire ou agent immobilier. Le coût de la signature est compris dans la commission de l'agence immobilière si vous lui en confiez la rédaction.

Promesse de vente et compromis de vente : délai de rétractation

Que vous signiez une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente, une fois signé, l'avant-contrat n'est définitif qu'à l'expiration d'un délai de rétractation de l'acquéreur de 7 jours. Ce délai ne commence à courir qu'à compter du lendemain du jour où l'acquéreur a reçu un exemplaire du contrat signé par lettre recommandée. Pendant ce délai, il peut librement revenir sur sa décision, sans avoir ni à se justifier ni d'indemnité à payer.

Lorsque l'avant-contrat est conclu par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'un notaire, l'acquéreur doit verser une somme correspondant à 5 % ou 10 % du prix de vente à la signature pour matérialiser son engagement. Il est préférable de rédiger le chèque à l'ordre du notaire ou de l'agent immobilier qui le déposera sur un compte spécial. Si l'acquéreur utilise sa faculté de rétractation, ces sommes lui seront restituées.

Si vous signez l'avant contrat sans passer par l'intermédiaire d'un professionnel, aucune somme d'argent ne peut vous être réclamée avant l'expiration du délai de rétractation de 7 jours. Ne versez rien même si le vendeur insiste !

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Si vous signez l'avant contrat sans passer par l'intermédiaire d'un professionnel, aucune somme d'argent ne peut vous être réclamée avant l'expiration du délai de rétractation de 7 jours. Ne versez rien même si le vendeur insiste !

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Depuis le 27 mars 2014, en cas d'achat d'un logement dans un immeuble en copropriété, certains documents relatifs à la copropriété doivent être annexés à la promesse de vente ou, à défaut, doivent être communiqués à l'acquéreur : attestation mentionnant la superficie et la surface habitable du lot, fiche synthétique de la copropriété, carnet d'entretien de l'immeuble, procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires, diagnostic technique global (DTG), plan pluriannuel de travaux...

Le délai de rétractation dont bénéficie l'acquéreur court uniquement à compter de la communication de ces annexes (sauf pour le carnet d'entretien, la notice d'information, le DTG et le plan de travaux).

La signature du contrat de vente chez le notaire

Dans les trois à quatre mois suivant la signature de l'avant-contrat, l'acte de vente définitive est signé chez le notaire. Le choix du notaire est libre et l'acquéreur peut demander à son notaire d'intervenir à la signature, même si l'acte a été préparé par le notaire du vendeur.

Lors de la signature, l'acquéreur doit payer l'intégralité du prix d'achat, déduction faite des sommes versées à la signature de l'avant contrat. Le notaire doit ensuite publier l'acte de vente au bureau des hypothèques, au plus tard dans le mois suivant sa signature ; ce n'est qu'une fois que cette publication aura été effectuée qu'il pourra remettre à l'acquéreur une copie authentique de l'acte de propriété.

 

Les frais de notaire lors de l'achat immobilier

En plus du prix d'achat du bien immobilier, lors de la signature de l'acte de vente, l'acquéreur devra verser au notaire une provision destinée à couvrir le montant des frais et droits liés à la transaction. Le montant des frais de notaire comprend :

  • les frais d'inscription hypothécaire, le cas échéant, sur lesquels le notaire perçoit des honoraires spécifiques ;

  • les honoraires du notaire proprement dits, c'est à dire des émoluments proportionnels au prix de vente et des émoluments de formalités dus en contrepartie des démarches administratives effectuées par le notaire (demande de pièces d'état civil, certificat d'urbanisme ...) ;

  •  les frais et débours, c'est à dire les sommes que le notaire paye pour le compte de son client afin d'obtenir certains documents (conservateur des hypothèques, géomètre, syndic...) ;

  • les impôts calculés sur le prix de vente, c'est à dire les droits d'enregistrement (appelés également « droits de mutation ») pour les logements anciens (au taux global de 5,09006 %) et la taxe de publicité foncière (au taux de 0,71498 %) pour les logements neufs.

 

A noter : Dans certains départements, le taux des droits d'enregistrement a augmenté depuis le 1er mars 2014. Retrouvez la liste complète et actualisée des départements ayant relevé ce taux.

Faites le calcul des frais de notaire avec le simulateur des frais de notaires des Notaires de France.

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Les émoluments du notaire sont établis selon un tarif officiel national en fonction de la nature de l'acte et du montant de l'opération. Ils sont composés d'une partie fixe et d'une partie variable. De plus, le notaire a le droit de percevoir des honoraires « libres » pour des actes ou des services non tarifés au titre des émoluments (par exemple, traduction de documents pour des acheteurs étrangers, rédaction de statuts, etc.).

Frais de notaire pour un achat immobilier neuf ou l'achat d'un logement ancien

Les frais de notaire sont calculés différemment pour un bien neuf et pour un logement ancien.

  • Dans le neuf, la TVA est déjà comprise dans le prix de vente alors que pour les logements anciens les droits d'enregistrement viennent s'ajouter au prix de vente.

  • Les logements neufs supportent une taxe de publicité foncière moins élevée que les logements anciens.

  • Les émoluments proportionnels du notaire ne sont pas calculés sur le même barème et plus le programme neuf est important, moins ces émoluments sont élevés.

 

En pratique, les frais de notaire pour de l'immobilier neuf sont donc moins élevés que ceux dont il faut s'acquitter pour l'achat d'un bien dans l'ancien.

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