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Imposition des plus-values immobilières

L'impôt sur la plus-value lors d'une transaction immobilière est calculé et payé par le notaire. De nombreuses ventes immobilières sont exonérées, dont la vente de la résidence principale.

Publié le 12/07/2016

Fiscalité des plus-values immobilières

 

Lorsque vous vendez un bien immobilier, le notaire se charge de la déclaration et du paiement de l’impôt pour votre compte par prélèvement sur le prix versé par l’acheteur (sauf en cas de vente de votre résidence principale, celle-ci étant exonérée d’impôt).

Le notaire prélève l’impôt sur la plus-value taxable au taux forfaitaire de 34,5 % (impôt sur le revenu de 19 % et prélèvements sociaux de 15,5 %) et le reverse directement au Trésor. Une taxe additionnelle s’applique, par ailleurs, sur certaines plus-values excédant 50 000 €.

Calcul de la plus-value immobilière imposable

La plus-value imposable est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble (auquel peuvent être ajoutés certains frais).

 

Abattements sur le montant de la plus-value immobilière


Pour les ventes d’immeubles détenus depuis plus de 5 ans (inclus les terrains à bâtir), le montant de la plus-value imposable soumis à l'impôt sur le revenu (au taux de 19 %) est diminué d'un abattement pour durée de détention de :

  • 6 % par an de la 6ème année jusqu'à la 21ème année de détention ;
  • 4 % la 22ème année de détention.

L'exonération d'impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière est donc acquise au bout de 22 ans de détention du bien immobilier.

Le montant de la plus-value immobilière soumis aux prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %) est diminué d'un abattement de :

  • 1,65 % par an de la 6ème année jusqu'à la 21ème année de détention ;
  • 1,60 % la 22ème année de détention ;
  • 9 % par an de la 23ème année jusqu'à la 30ème année de détention 

L'exonération de prélèvements sociaux intervient donc au bout de 30 ans de détention.

Années de détention Taux d'abattement 
  Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux 
Entre 1 et 5 ans 0 % 0 %
Entre 6 et 10 ans 6 % - 30 % 1,65 % - 8,25 %
Entre 11 et 21 ans 36 % - 96 % 9,90 % - 26,40 %
Entre 22 et 29 ans 100 % 28 % - 91 %
Plus de 30 ans 100 % 100 %


 

Plus-values sur les terrains à bâtir : un abattement exceptionnel de 30 %


Pour la vente d’un terrain à bâtir (ou de droits s’y rapportant) précédée d’une promesse de vente conclue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, le montant imposable de la plus-value immobilière, calculé après prise en compte de l’abattement pour durée de détention, est diminué d’un abattement exceptionnel de 30 %, quelle que soit la durée de détention.

L’abattement s’applique à condition que la vente soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a été conclue.

Cet abattement s’applique pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Certaines cessions de terrains à bâtir ne bénéficient pas de l’abattement exceptionnel :

  • cessions réalisées au profit du conjoint, partenaire de Pacs, concubin, ascendant, descendant ;

  • cessions réalisées au profit d’une société dont le vendeur, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin ou un ascendant ou descendant est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.


Cet abattement exceptionnel s’applique également aux plus-values réalisées au titre des cessions d’immeubles bâtis situés dans des zones tendues lorsque l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements (uniquement pour les promesses signées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015).

 

Déclarer ses plus-values immobilières en 2016


Les plus-values immobilières imposables réalisées au cours des 2 années précédentes (2013 et 2014 pour l’imposition des revenus de 2015) doivent être reportées, pour information, sur la déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C, case 3VZ, afin de permettre à l’administration fiscale de calculer votre revenu fiscal de référence. Par ailleurs, le montant des plus-values immobilières exonérées au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale doit figurer sur la déclaration n° 2042 C, case 3VW, pour le suivi du remploi de la plus-value

Taux d'abattement plus-values immobilières et durée de détention

Taxe sur les plus-values immobilières excédant 50 000 €

Les plus-values immobilières imposables d’un montant supérieur à 50 000 € sont soumises à une taxe spéciale (plus-values immobilières autres que sur terrains à bâtir). Cette taxe s’ajoute à l’impôt sur le revenu au taux de 34,5% et est également prélevée lors de la cession.

La taxe s'applique au montant de la plus-value immobilière nette imposable. Le seuil de 50 000 € s'apprécie donc après prise en compte de l'abattement pour durée de détention et, le cas échéant, de l'abattement supplémentaire de 25 %.

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Le barème de la taxe est le suivant :

Montant de la plus-value imposable (en euros) Montant de la taxe (en euros)
De 50 001 à 60 000 2 % PV - (60 000 - PV) × 1 / 20
De 60 001 à 100 000 2 % PV
De 100 001 à 110 000 3 % PV - (110 000 - PV) × 1 / 10
De 110 001 à 150 000 3 % PV
De 150 001 à 160 000 4 % PV - (160 000 - PV) × 15 / 100
De 160 001 à 200 000 4 % PV
De 200 001 à 210 000 5 % PV - (210 000 - PV) × 20 / 100
De 210 001 à 250 000 5 % PV
De 250 001 à 260 000 6 % PV - (260 000 - PV) × 25 / 100
Supérieur à 260 000 6 % PV
PV = montant de la plus-value imposable

 

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plus-values immobiliéres exonérées

Les plus-values immobilières exonérées d’impôt sur le revenu (notamment, plus-values de cession de la résidence principale) ne sont pas visées par la taxe spéciale sur les plus-values de plus de 50 000 €. Ne sont pas non plus concernées les plus-values de cession d’un terrain à bâtir.

Ventes immobilières exonérées d’impôt

 

Certaines ventes immobilières sont exonérées d’impôt sur la plus-value :

  • vente de la résidence principale (maison ou appartement) ;

  • première vente d’un logement autre que la résidence principale à condition que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente et qu’il remploie le prix de vente dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale ;

  • vente de moins de 15 000 € ;

  • vente d’un immeuble détenu depuis plus de 22 ans (exonération d’impôt sur le revenu du fait de l’application de l’abattement pour durée de détention ; l’exonération de prélèvements sociaux est effective après 30 ans de détention) ;

  • vente par un titulaire d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité (sous condition de revenus et à condition que le vendeur ne soit pas redevable de l’ISF au titre de l’avant dernière année précédant la cession) ;

  • vente d’une ancienne résidence principale par une personne âgée hébergée en maison de retraite ou par une personne handicapée placée en foyer d’accueil (sous conditions de revenus) ;

  • expropriation pour cause d’utilité publique si le cédant utilise l’indemnité pour racheter un bien dans l’année qui suit ;

  • opération d’échange lors d’opérations de remembrements urbains ou ruraux ;

  • vente d’un droit de surélévation d’immeubles existants avant le 31 décembre 2017 ;

  • vente d'un immeuble en faveur d’un organisme chargé du logement social réalisée jusqu'au 31 décembre 2016 ;

  • vente d’un immeuble à un acquéreur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux (avant-contrats conclus depuis le 1er septembre 2014).

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