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Patrimoine ISF :
comment l'évaluer ?

Votre patrimoine imposable à l'ISF en 2016 comprend l'ensemble des biens, droits et valeurs appartenant à votre foyer fiscal au 1er janvier 2016. Comment évaluer correctement vos biens ?

Publié le 13/07/2016

Patrimoine imposable ISF : quels sont les biens concernés ?

  • Les immeubles bâtis (maisons, appartements) et non bâtis (terrains, terres agricoles)
  • Les liquidités : comptes courants bancaires, livrets d'épargne, espèces, comptes créditeurs d'associés
  • Les biens détenus en usufruit
  • Les meubles (mobilier des habitations et meubles assimilés)
  • Les placements financiers, contrats d'assurance-vie, créances
  • Les voitures, bateaux de plaisance, avions de tourisme
  • Les chevaux de course
  • Les bijoux, or et métaux précieux

 

Valeur ISF : les règles d’évaluation des biens imposables

Quelle que soit la nature de vos biens, vous devez calculer leur valeur vénale au 1er janvier 2016. Cette valeur correspond, en principe, à leur valeur de marché au 1er janvier 2016 (prix de vente théorique).

Pour les biens suivants, il existe des règles d’évaluation particulières.

ISF et biens immobiliers

Tous vos biens immobiliers entrent dans le calcul de votre patrimoine soumis à l’ISF, que vous les déteniez :

  • en pleine propriété,
  • en usufruit (dans ce cas, ils sont imposables pour leur valeur totale en pleine propriété),
  • en indivision (dans ce cas, ils sont imposables à hauteur de votre quote-part minorée d’une décote de l’ordre de 30 % pour tenir compte des contraintes liées à l’indivision),
  • au travers d’une société civile (en fonction de votre pourcentage de participation et après prise en compte d’une décote traduisant l’absence de liquidité des titres).

Ces règles s’appliquent que vous occupiez vous-même les immeubles, que vous les donniez en location ou que vous les mettiez gratuitement à la disposition d’une autre personne, qu’elle soit ou non de votre famille.

A noter : les immeubles que vous donnez en location peuvent faire l’objet d’une décote de 10 % à 30 % environ (en fonction de la nature et de la durée du bail) afin de tenir compte de l’impact que cette occupation a sur la valeur du bien.

Si vous consacrez une partie de votre logement à l'exercice de votre profession (cabinet de dentiste dans un studio attenant par exemple), ne prenez en compte que la part réservée à votre usage privé (en n'oubliant pas de joindre les justificatifs à votre déclaration d’ISF si votre patrimoine est supérieur à 2 570 000 €).

 

Méthodes d’évaluation immobilière

La principale méthode est la méthode par comparaison.

Comparez votre bien immobilier avec des biens similaires vendus récemment (même surface, même emplacement, mêmes caractéristiques) et prenez les prix de vente comme référence pour évaluer votre bien. Pour cela, vous pouvez consulter les annonces de ventes immobilières, les statistiques sur les prix immobiliers établies par les notaires, etc. Si vous possédez un bien rare délicat à évaluer, demandez de l'aide à un notaire ou à un expert immobilier.

Pour un bien immobilier déjà déclaré en 2015 (ou que vous avez acquis courant 2015), vous pouvez ajuster la valeur ou le prix d’acquisition de 2015 afin de prendre en compte l’évolution du marché sur la période 2015-2016 et, le cas échéant, la réalisation de travaux d’amélioration.

Dans le cas d’un immeuble donné en location, vous pouvez utiliser la méthode de l’évaluation par le revenu (loyer annuel multiplié par le taux de capitalisation approprié).

Si l’administration fiscale vous fait part de son désaccord sur l’évaluation d’un bien immobilier, c'est à elle de fournir de nouvelles évaluations reposant sur la comparaison avec des biens similaires.

 

ISF : démembrement entre l'usufruit et la nue-propriété

En cas de démembrement entre l’usufruit et la nue-propriété, la règle générale veut que l'usufruitier déclare le bien à l'ISF comme s'il en détenait la pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, n'a rien à prendre en compte dans sa déclaration d’impôt sur la fortune s'il est assujetti.

Toutefois, dans certains cas, comme la vente avec réserve d'usufruit lorsque l'acquéreur de la nue-propriété n'est pas un héritier présomptif de l'usufruitier, l'imposition ISF peut être répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en application d’un barème légal qui tient compte de l’âge de l’usufruitier.

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aide à l'estimation des biens immobiliers

A noter : le service PATRIM est un service d’estimation en ligne des biens immobiliers  mis en place par l’administration fiscale. L'accès est soumis à authentification et n'est possible que depuis votre espace personnel (« Estimer un bien immobilier »). À partir de critères que vous avez sélectionnés, le service vous restitue une liste des ventes immobilières intervenues sur la période de recherche et sur le périmètre géographique que vous avez choisis. Attention, ce service ne vous met pas à l’abri d’une éventuelle rectification de la valeur de votre bien immobilier par l’administration.

ISF et résidence principale

Vous bénéficiez d’un abattement ISF sur la résidence principale à hauteur de 30% de sa valeur vénale.

Si vous n’habitez pas dans le même logement que votre conjoint, partenaire de Pacs ou concubin, un seul de vos deux logements peut bénéficier de l’abattement.

L’abattement ISF n’est pas applicable à une résidence secondaire.

 

ISF et placements financiers (actions, Sicav, épargne)

Pour vos actions et obligations cotées, vous avez le choix entre deux méthodes d'évaluation :

  • soit le dernier cours coté de l'année 2015,
  • soit la moyenne des 30 derniers cours de l’année 2015.

Vous pouvez choisir la méthode la plus favorable.

En pratique, votre banque vous adresse chaque année, sur demande, un relevé ISF reprenant parmi ces deux possibilités d'évaluation de vos titres cotés, celle qui vous est la plus favorable.

Pour les parts de Sicav et fonds communs de placement (FCP), retenez la dernière valeur de rachat connue au 1er janvier 2016.

Les valeurs mobilières détenues sur votre PEA sont également soumises à l'ISF : la valeur liquidative de votre plan au 1er janvier 2016, fournie par votre banque, doit être ajoutée à vos biens imposables.

N'oubliez pas d'additionner les soldes au 1er janvier 2016 de vos comptes bancaires et de vos produits d'épargne (livret A, livrets d’épargne) ; ces montants sont indiqués sur le relevé ISF fourni par votre banque. Les comptes courants d'associés ne sont pas assimilés à des biens professionnels. Vous devez donc aussi les prendre en compte.

Assurance-vie et ISF

Dans le cas d’un contrat d’assurance-vie rachetable, si vous êtes encore en phase d'épargne (c'est-à-dire si vous versez encore de l'argent sur votre contrat), ajoutez la valeur de votre contrat au montant de votre patrimoine imposable à l'ISF. Cette valeur (sa valeur de rachat au 1er janvier 2016) est indiquée sur le relevé annuel de votre assurance-vie.

A l'échéance de votre contrat, deux solutions sont possibles :

  • soit vous avez reçu un capital : dans ce cas, vous ajoutez simplement son montant à votre patrimoine total ;
  • soit vous avez choisi de recevoir une rente : intégrez alors la valeur de capitalisation de cette rente à votre patrimoine. Cette valeur vous est communiquée par l’organisme responsable.

Si vous avez souscrit un contrat non rachetable, plus communément appelé « assurance-décès », vous n’avez pas à en tenir compte pour l'ISF pendant la phase d’épargne, sauf si vous avez versé des primes après l’âge de 70 ans sur un contrat souscrit depuis le 20 novembre 1991 ; dans ce cas, vous devez déclarer la valeur nominale de ces primes.

Si vous avez souscrit un contrat comportant une clause de non-rachat temporaire (tel qu’un contrat d’assurance-vie à participation aux bénéfices différée), la valeur de celui-ci doit être ajoutée à votre patrimoine imposable à l’ISF.

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ISF : contrat d'assurance-vie accepté par le bénéficiaire

Pour l’administration fiscale, un contrat d’assurance-vie accepté par le bénéficiaire (avant ou après le 18 décembre 2007) conserve son caractère de contrat rachetable et doit être imposé comme tel à l’ISF chez le souscripteur.

ISF et rente viagère

 Les rentes viagères n'échappent pas à l'ISF, sauf exception (voir Biens exonérés ISF). Elles sont à déclarer pour leur valeur de capitalisation.

  • Si votre rente a été constituée auprès d'unorganisme institutionnel (dans le cadre d'une assurance-vie par exemple), vous trouverez cette valeur sur les relevés de votre contrat.
  • Dans le cas d’une rente constituée entre particuliers (en contrepartie de la vente d’un bien), vous devrez calculer vous-même cette valeur de capitalisation. Pour cela, vous pouvez vous rendre sur le site de l’administration fiscale et consulter les barèmes des rentes viagères figurant dans la notice du formulaire n° 2725 (imprimé n° 2725-NOT-D).

 

Évaluation du mobilier pour l’ISF

Pour votre mobilier (meubles, équipements vidéo et audio, argenterie...), vous pouvez donner votre propre estimation sans avoir à rentrer dans le détail.

A défaut d’estimation précise, la valeur de votre mobilier est estimée à 5 % de votre patrimoine (avant déduction des dettes). Dans la plupart des cas, mieux vaut faire sa propre estimation.

 

ISF et autres biens : voitures, motos, bateaux

Vous pouvez les estimer à une valeur inférieure de 10 à 15 % du prix Argus.

Attention, les véhicules de collection et vos biens de plus de 100 ans sont exonérés (voir ISF : les biens non imposables).

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ISF et prestations compensatoires

Les prestations compensatoires versées en cas de divorce sous forme de rente viagère ne font pas partie du patrimoine taxable à l’ISF de l’ex-époux bénéficiaire.

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