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Conseil prêt immobilier : calculer sa capacité d'emprunt

Pour déterminer la valeur du bien immobilier que vous êtes en mesure d'acheter, vous devez estimer votre capacité d'acquisition. Celle-ci correspond à la somme de votre apport personnel et du montant de l'emprunt immobilier auquel vous pouvez prétendre, déduction faite des frais de notaire.

Dossier mis à jour le 21/08/2014

ACHAT IMMOBILIER : DÉTERMINER LE MONTANT DE SON APPORT PERSONNEL

Pour financer une partie de votre projet immobilier, un apport personnel d'un montant minimum de 10 à 20 % du prix du bien immobilier que vous souhaitez acheter est généralement conseillé (en plus du financement des frais liés à l'achat). Cette fourchette est toutefois purement indicative et chaque cas est particulier.

Votre apport personnel peut être constitué de :

  • l'épargne que vous souhaitez consacrer à votre projet immobilier (assurance-vie, produits d'épargne, etc.),

  • d'un héritage,

  • d'une donation,

  • de certains prêts immobiliers réglementés,

  • de la revente d'un bien immobilier.

LE MOT DU CONSEILLER LCL

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Certaines banques acceptent d'accorder un prêt immobilier sans apport personnel si certaines conditions sont remplies (notamment, situation professionnelle et financière stable, bonne gestion du compte bancaire, absence de crédit à la consommation).
Dans le cas de la revente d'un bien immobilier, si vous achetez après avoir revendu, votre apport correspond au produit de la vente du bien immobilier une fois l'encours du prêt déjà en place intégralement remboursé. Si, au contraire, vous achetez avant d'avoir revendu, votre apport correspond au montant de votre prêt relais, compris généralement entre 50 % et 80 % de la valeur estimée de votre bien immobilier à revendre (déduction faite du prêt immobilier restant éventuellement à rembourser sur le bien).

FINANCER UN ACHAT IMMOBILIER : COMMENT CALCULER SA CAPACITÉ D'EMPRUNT ?

Votre capacité d'emprunt dépend directement du montant de la mensualité que vous êtes en mesure de payer chaque mois sans compromettre l'équilibre de votre budget. A titre de règle pratique, on considère que vous ne devez pas consacrer plus du tiers de vos revenus au remboursement d'un crédit immobilier et au paiement de vos autres charges fixes (mensualités de tous les prêts immobiliers et prêts à la consommation en cours de remboursement, pensions alimentaires, impôts et taxes, assurances, etc.).

Autrement dit, vos mensualités de remboursement majorées de vos autres charges mensuelles fixes ne devraient pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels. On parle de taux d'endettement.

LE MOT DU CONSEILLER LCL

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Le calcul précis du taux d'endettement varie d'une banque à une autre, les revenus et les charges pris en compte pour calculer votre capacité d'emprunt étant déterminés selon des méthodes de calcul propres à chaque établissement.

« RESTE À VIVRE » : DÉFINITION

Le calcul de vos revenus et de vos charges mensuels fixes vous permet de déterminer votre « reste à vivre », c'est à dire ce qu'il vous restera pour assumer vos dépenses courantes (frais de nourriture, vêtements, loisirs, budget voiture, etc.), une fois que vous aurez payé toutes vos charges fixes.

Certaines banques peuvent accepter un taux d'endettement supérieur à 33 % si vous avez un salaire élevé (« reste à vivre » suffisant) ; à l'inverse, pour un « reste à vivre » peu élevé (revenus modestes), le taux d'endettement peut être inférieur à 33 %.

CALCUL DE LA VALEUR GLOBALE DU BIEN IMMOBILIER QUE VOUS POUVEZ ACHETER

Une fois votre capacité d'acquisition calculée (apport personnel + emprunt immobilier), déduisez une estimation des frais qui s'ajouteront au prix de vente du bien immobilier (frais de notaire) ainsi que le budget des travaux de rénovation qui devront, le cas échéant, être effectués.

Vous obtiendrez ainsi la fourchette haute du prix du bien immobilier que vous pouvez acheter.

Prêt immo LCL

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