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Crédit immobilier : ce qu'il faut savoir !

2014

Article mis à jour en 2014
A quoi correspond la zone euro ?
Avant de demander un crédit immobilier à votre banque, il est impératif de maîtriser quelques notions de base.

Comment comparer les taux entre banques ?

Comment comparer les taux entre banques ?

Attention  à comparer des choses comparables entre elles...

Pour vous faire une idée sur la qualité de l'offre qui vous est faite, vous devez analyser le Taux Effectif Global (TEG) de chaque offre. Le TEG prend en compte tous les frais obligatoires à l'obtention du prêt. Il tient compte :

  • du taux nominal d'intérêt,

  • des frais de dossier,

  • des timbres fiscaux,

  • du coût de l'assurance obligatoire.

Le taux nominal est le taux brut. Il ne tient pas compte de tous les frais. Il est donc impératif de raisonner en TEG pour comparer les offres entre elles. Ne comparez pas un Taux nominal proposé par un établissement à un TEG dans une autre enseigne...

Pourquoi les banques ont des taux différents ?

Le taux nominal de votre crédit correspond au taux auquel la banque peut se financer. Elle applique ensuite une marge commerciale et vous propose un taux d'intérêt. Selon la capacité de la banque à emprunter de l'argent à un bon prix, elle pourra vous proposer un taux nominal plus ou moins élevé.

Pour la banque, l'argent est une matière première. Si elle dispose d'un stock d'argent acheté à bas prix, elle pourra vous faire une offre très basse.

A savoir

Une proposition de taux ne peut pas dépasser le taux de l'usure fixé chaque trimestre par la banque de France. Aucune banque ne peut vous faire une proposition immobilière supérieure à ce taux.

Au premier trimestre 2011, le taux de l'usure était de

  • 5,51% pour les crédits immobiliers à taux fixe,

  • et 4,96% pour les taux variables.

L'assurance est-elle obligatoire ?

Tout souscripteur d'un crédit immobilier doit être assuré pour garantir à la banque que le montant du crédit sera bien remboursé en cas de décès ou d'invalidité.

Une assurance perte d'emploi est également proposée dans la majeure partie des cas.

Ces assurances, exprimées en taux mensuel, peuvent être souscrites auprès de la banque qui vous propose le crédit, ou auprès d'un autre établissement. On parle alors de délégation d'assurance. Pour procéder à une délégation d'assurance, il faut que l'assurance choisie offre les mêmes garanties que celles proposées par votre banque.

Sur quelle durée puis-je emprunter ?

Sur quelle durée puis-je emprunter ?

La durée du crédit dépend de votre niveau d'endettement et de votre capacité de remboursement.

Votre banquier va analyser le montant de vos dettes en cours et les ressources dont vous disposer pour y faire face. En général, la part de vos revenus dédiés au remboursement de vos dettes, ne doit pas excéder 1/3 de vos revenus.

Les prêts sont le plus souvent à annuités constantes : le montant du remboursement mensuel ou annuel (qui comprend le remboursement du capital et la charge d'intérêt) est constant au cours du temps. 

Quel apport personnel faut-il prévoir ?

L'apport personnel correspond à la partie de l'emprunt que vous allez financer avec vos fonds personnels. Il peut s'agir d'une partie de vos économies, d'un PEL, d'un CEL, d'argent déposé sur un Livret...

Cet apport doit représenter en principe au moins 20% du prix d'achat du bien immobilier mais peut être plus bas. Si vous ne disposez pas d'apport personnel, la banque peut accepter de vous financer mais à des conditions de taux moins intéressantes.

Et les garanties, de quoi s'agit-il ?

Quand un établissement financier vous accorde un prêt, il prend le risque d'un non remboursement. Une garantie de remboursement est donc exigée. Elle peut prendre plusieurs formes : l'hypothèque, le cautionnement ou, mais c'est plus rare, le nantissement.

Dans le cas d'une hypothèque, votre bien pourra être saisi et revendu pour dédommager l'organisme qui vous a prêté des fonds.

Dans le cas d'un cautionnement, vous réglez des frais de garantie à un organisme spécialisé qui va se porter caution pour vous. Selon l'organisme de cautionnement, une partie des sommes versées peut être restituée à l'emprunteur en fin de prêt ou en cas de remboursement anticipé total du prêt avant son échéance

Dans le cas du nantissement, le souscripteur du crédit apporte un contrat d'assurance-vie ou des titres pour garantir le remboursement du crédit.

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